La ausencia total de facturación desde marzo ha alentado una ola de cierres definitivos de oficinas y locales comerciales en Chile, especialmente en la PYME. Pero ahora que comienzan a levantarse las cuarentenas en diversas comunas del país, el mercado espera renegociaciones de contratos y devolución de espacios. 

Emprendimientos de turismo, gastronomía, esparcimiento, culturales y deportivos están paralizados. Sin público por las cuarentenas y el temor a los rebrotes, son los sectores que están rescindiendo los alquileres. Nadie sabe cuándo volverá la actividad a recuperarse, pero la pandemia también ha dado como resultado una migración a la modalidad online que también promueve el fin de los contratos. 

   LO PRIMERO

“Antes de tomar cualquier decisión, hay que revisar minuciosamente el contrato firmado, poniendo énfasis, en el plazo mínimo de vigencia, la forma y tiempo de renovación, si hay personas que han firmado como aval el contrato y si hay mes de garantía comprometido”, advierte Pedro Eguiguren, abogado y socio director de Eguiguren Abogados.

   FUERZA MAYOR

Tanto la pandemia así declarada por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de marzo, como el decreto presidencial que dispone la cuarentena, son hechos extraordinarios e imprevisibles, que alteran el cumplimiento de la gran mayoría de los contratos.

Pero la coordinadora de la clínica jurídica de la Universidad Santo Tomás, Camila Astudillo advierte que como regla general, la alegación de fuerza mayor o caso fortuito por el COVID-19 por parte del arrendatario “es improcedente y la emergencia sanitaria no libera al arrendatario de su obligación en el pago de la renta de arrendamiento, salvo que se hubiere establecido en el propio contrato de arrendamiento que es el propietario o arrendador quien es responsable de la fuerza mayor o caso fortuito”, aclara.

   RENEGOCIAR

Si necesitas quedarte puedes pedirle a tu arrendador un acuerdo para blindar tu continuidad. La renegociación de los contratos y las condiciones, en las situaciones en las que se apuesta por una continuidad, son lo dominante hoy en día.

Debes tener claro que no es obligatorio que acepten tu propuesta. Puedes proponer atar el pago del arriendo  a los resultados comerciales, pagar menos o lo mismo pero en cuotas. Las modalidades son varias. 

   A JUICIO

Cuando una empresa o PYME requiere terminar el contrato de arrendamiento celebrado, debe fijarse en primer lugar si éste es de plazo fijo o indefinido. En el primer caso, solo hay que entregar el inmueble a su vencimiento, pero si es indefinido y el dueño no acepta ninguna solución hay que ir a tribunales civiles con un juicio de desahucio. 

Allí, el caso puede terminar en un acuerdo o indemnización al arrendador por los meses que restan para el término del contrato . “Si no cuenta con dinero suficiente como para pagarlos, se sugiere insistir con un acuerdo de pago, el que se puede dar también durante un juicio. Esto es indispensable en caso de que su empresa tenga activos, ya que los puede perder en un eventual embargo”, agrega Aracely Echeverría, de la clínica jurídica de la UST.

   ¿Y EL MES DE GARANTÍA?

Si has decidido dejar la oficina o el local comercial, la salida hay que hacerla ordenadamente. “Si hay imposibilidad de poder seguir, lo más aconsejable es que se realice la entrega del inmueble, dando por terminado el contrato”, añade Eguiguren. 

El mes de garantía pagado al inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento también es negociable o se puede usar para reparar el inmueblE, porque se debe devolver tal como fue recibido.

Las cuentas de los consumos básicos deben quedar al día y si la empresa cambia de domicilio, debes dar aviso al SII, rentas municipales, clientes, proveedores, acreedores y bancos, a fin de evitar problemas futuros.

   Y SI ERES PROPIETARIO ..

“Muchas veces para el arrendador es más conveniente que le devuelvan el local u oficina, que iniciar un juicio de incumplimiento del contrato”, aconseja Eguiguen y añade que el dueño del inmueble siempre tendrá la posibilidad de demandar ante los tribunales de justicia al arrendatario o bien hacer presente como acreedor en un Procedimiento de Liquidación (Quiebra).

El problema es que con la crisis, se prevé un incremento fuerte de la vacancia, por lo cual te podría costar encontrar nuevo inquilino o comprador. 

Otra complejidad es que no hay muchos precios de referencia y es posible un fin de año con cambios rotundos en el país, debido a los procesos electorales.

Analiza bien la rentabilidad de esa operación. En lo inmediato hay bajos niveles de ocupación, pero es innegable que el comercio electrónico necesitará cada vez más espacios físicos.