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Comprar departamentos para arriendo: ¿sigue siendo un buen negocio?

Comprar departamentos para arriendo: ¿sigue siendo un buen negocio?

Hace 10 años la promesa era adquirir una propiedad, arrendarla y que el dividendo se pagara solo. Hoy, esa idea está cada vez más lejos. Hay comunas con miles de departamentos vacíos por temas de seguridad. ¿Se mantiene como algo atractivo para inversionistas individuales? Los expertos desmenuzan la situación.

Por: Mateo Navas | Publicado: Miércoles 3 de abril de 2024 a las 08:45
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Comprar un pequeño departamento, arrendar, que el dividendo se pagara solo y, con el pasar de los años, vender. Esa era la fórmula para miles de inversionistas inmobiliarios. Ofrecía una opción relativamente segura para aquellos que buscaban una alternativa a la inversión en fondos, acciones o negocios tradicionales.

Pero esa promesa está cada vez más difícil de cumplir.

A pesar de que existe un déficit de viviendas, al otro lado también hay condiciones que obstaculizan el crecimiento del rubro: los créditos son cada vez más difíciles de conseguir, los arriendos están estancados y los problemas de seguridad han afectado a barrios enteros con edificios nuevos.

Un reciente reportaje de La Tercera establece que cerca de un 40% de los apartamentos en Estación Central están desocupados, especialmente en barrios como Toro Mazotte y Conde del Maule, que tienen edificios nuevos prácticamente vacíos, ya que pocos quieren arrendar por la inseguridad que hay en las calles. Esto afecta directamente a personas que compraron inmuebles y que vieron -en su minuto- una oportunidad de inversión.

Y hoy, esta situación se puede traspasar a otros sectores y comunas de Santiago, donde cada vez se vuelve más difícil conseguir arrendatarios. “Ya no basta con solo estar al lado del Metro. Es esencial garantizar seguridad para poder dinamizar el desarrollo de los sectores”, explica Natali Mercado, ingeniera comercial y CEO de Mercado Explica. 

¿Sigue siendo un buen negocio?

Hay una serie de opiniones cruzadas ante esta pregunta. Algunos dicen que la inversión inmobiliaria se mantiene como una buena opción para inversionistas jóvenes con liquidez. De hecho, existen diversas startups dedicadas a este segmento, como Capitalizarme. Otros expertos opinan algo distinto: dicen que las condiciones macroeconómicas ya no son las mismas y que existen otros rubros con mejores retornos y seguridad.

“El negocio de arriendo residencial se ha complicado porque al estar las tasas mucho más altas, no han subido los arriendos lo suficiente. Y por otro lado, los precios de las propiedades -si bien han bajado algo- no han caído lo suficiente. Eso hace que haya un descalce entre el retorno que da el activo con la relación al costo de financiamiento. Esa relación está distorsionada porque lo que uno necesita es rentabilidad”, opina José Miguel Simian, académico y experto inmobiliario de la Universidad de las Andes.

“Para quien tiene poca liquidez, no es un negocio muy conveniente en estos momentos, ya que la vacancia ha aumentado. Podrían pasar varios meses sin recibir ingresos, mientras el inversionista paga los gastos comunes y cuotas del crédito”, opina Diego Soffia, experto en finanzas y director ejecutivo de Efectivo.

Y agrega: “Si la compra se hace con un alto porcentaje de deuda hipotecaria, en estos momentos es imposible lograr que esta inversión ‘se pague sola’, ya que los números no dan. Con tasas sobre 5% y una rentabilidad del 6% anual, si el crédito es por 20 años y por el 75% o más del valor de la propiedad, el canon de arriendo será menor que la cuota del crédito”.

René Rebolledo, analista de la unidad estudios inmobiliarios de Transsa, tiene otra lectura de la crisis que vive esta industria: “Se ha observado un incremento en el stock de departamentos para entrega inmediata y una disminución en proyectos de venta en blanco, limitando la oportunidad de los inversores de acceder a precios más ventajosos. A esto se suma una escalada en los índices de delincuencia en Estación Central, donde los robos con violencia y los robos por sorpresa han aumentado significativamente restándole interés al sector”.

Y complementa: “Para los inversionistas minoristas, conocidos coloquialmente como ‘inversionistas hormiga’, el panorama se ha vuelto progresivamente menos atractivo, en parte debido al incremento de la renta líquida recomendada, la alta tasa de interés y la creciente competencia. Este fenómeno ha favorecido el auge de los modelos multifamily en el mercado, posicionándolos como una de las principales tendencias para los próximos 2 a 5 años en el sector inmobiliario. Estas inversiones de largo plazo, respaldadas por un capital considerable, se presentan como una alternativa sólida frente a las fluctuaciones del mercado”.

¿Oportunidad?

En los negocios, cuando muchos están nadando para un lado, otros prefieren ir a contracorriente y jugar a ganar. Eso es lo que están haciendo quienes siguen apostando por esta industria.

“Chile está en un buen momento para invertir. Hoy más que nunca estamos con un déficit habitacional importante, la banca ya está retomando condiciones de hace un tiempo atrás, entregando créditos a 30 años, tasas mucho más accesibles que hace un par de años y las grandes inmobiliarias ya están retomando proyectos que se entregan a futuro”, dice José Tomás Carrasco, gerente comercial de Tricapitals.

Y agrega: “Mucha gente no sabe cómo hacer la mejor estrategia de inversión con departamentos, como cubrir los flujos, como manejar la tasa de interés, cuáles son los barrios que más están creciendo. Es por eso que la ayuda que puede generar una asesoría con empresas serias y con trayectoria donde las grandes inmobiliarias confían, ayudan a tener una inversión mucho más certera, segura y rentable en el tiempo”.

Algo similar comenta Martin Zegers, gerente de Nuevos Negocios de la startup Andes STR: “Estamos en un momento complicado, pero es súper importante tener una asesoría frente a este tipo de inversiones y no entrar a cualquier negocio inmobiliario. Existen muchas personas dedicadas a vender propiedades, pero no ayudan con el análisis de si es una buena inversión o no”.

Los otros barrios

Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, dice que si bien “las condiciones de seguridad afectan a lugares específicos como hoy en día es Estación Central o Santiago Centro, en la Región Metropolitana hay otras comunas que están más alejadas y se levantan como alternativas interesantes para invertir, como por ejemplo, Cerrillos o La Cisterna”.

También habla de regiones: el ejecutivo nombra ciudades como Concepción o Coquimbo y La Serena. “El desafío de cara a las autoridades es atacar el problema de la delincuencia y problemas asociados que estos involucran, para rescatar la vida urbana y que las personas vuelvan a vivir la ciudad, sin sacrificar zonas o comunas y, de paso, resguardar el patrimonio de los inversionistas”.

En qué fijarse

Si el mercado de los bienes raíces te sigue interesando, los expertos detallan los elementos clave que un inversionista no debe ignorar.

“Lo primero sería verificar la rentabilidad anual que se puede obtener con los ingresos por arriendo, suponiendo además una tasa de vacancia adecuada. Luego, es importante la ubicación y el perfil de arrendatario que se quiere tener (estudiante, profesional, familia, inmigrantes, etc.) para seleccionar un departamento adecuado, así como conocer el edificio y el entorno y trataría de evitar comunidades muy grandes si es que solo voy a tener un departamento ahí. Si bien muchos hablan de la plusvalía de la inversión inmobiliaria, recomendaría que ésta fuera considerada una rentabilidad adicional, el negocio debe ser sostenible antes de pensar en una eventual plusvalía”, dice Diego Soffia.

Daniela Salazar, directora de marketing de Tinsa, señala: “Lo que más ha incrementado o lo que más ha movido la aguja en términos de influenciar el alza en los dividendos no han sido las tasas, sino la plusvalía que han tenido las propiedades en el último año. Si alguien está esperando que bajen las tasas para poder comprar una propiedad, lo más probable es que se va a encontrar con una más baja y con un mercado de capitales mucho más recompuesto y dispuesto a prestar a largo plazo. Lo que recomendamos es que aproveche siempre el presente en el caso de que pueda adquirir una vivienda. Si en el futuro los financiamientos son más acordes o bajan, puede refinanciarlo. Año tras año y mes tras mes los precios de las viviendas se continúan incrementando y eso tiene que ver con el desarrollo de las ciudades: es algo que no va a parar en el corto plazo”.

Y Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, indica: “Al momento de invertir en un departamento, lo primero es la ubicación, que proyecte una buena demanda y plusvalía en el tiempo. También es una buena inversión comprar un departamento en sectores emergentes donde, por ejemplo, se esté planificando una futura línea de Metro ya que es una propiedad, lo que además de la rentabilidad, permite capturar la plusvalía de la vivienda en el tiempo. También asegurarse de que las terminaciones del departamento de alto tráfico sean duraderas, como las cubiertas de cocina, pisos y ventanas, de manera de que sea bajo el costo de mantenciones. Dado que la vivienda tiene garantías legales de 3, 5 y 10 años, es importante que la inmobiliaria a cargo entregue respaldo y confiabilidad”.

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