Conseguir las mejores condiciones es el sueño de todas las personas que se endeudan con un crédito hipotecario, ya que se trata de una deuda de largo plazo. Por eso, antes de tomar una decisión, date una vuelta larga por el mercado. Existen diferentes formas de financiar una vivienda. Cotiza siempre y fíjate en el dividendo final a pagar.

Para partir revisa siempre tasas y condiciones. Para una propiedad de 2.500 UF en cualquier parte del país, en la que pagues el 25% de pie y el 75% a 20 años, el dividendo fluctúa entre $  229 mil y $ 296 mil. Esa diferencia de $ 67 mil varía según la tasa de interés.

En febrero, la tasa de interés promedio que cobraron los bancos por un préstamo de vivienda se ubicó en un 2,34% con un plazo de más de tres años (UF), lo que significa una caída desde los máximos de 2019 y 2020, de 3,18% y 2,93%, respectivamente. Es decir, las condiciones para endeudarse son positivas.

Cabe recordar que para pedir un préstamo de vivienda hay ciertos requisitos, dependiendo de dónde se haga la solicitud, como una renta líquida mensual desde $ 500 mil; antigüedad laboral de entre tres meses y un año para dependientes con contrato, y entre uno y dos años para  independientes; no presentar deudas morosas: y contar con seguro de desgravamen.

¿Qué crédito elegir?

Según la Comisión del Mercado Financiero (CMF), existen actualmente tres tipos de créditos para financiar la vivienda en Chile, los cuales pueden tener distintas condiciones.

Primero, está la Letra de Crédito. El banco emite una “letra hipotecaria” que es vendida en bolsa o la adquiere la propia institución financiera, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de las letras varía de acuerdo a las condiciones de mercado, por lo que se puede generar una diferencia que será asumida por el cliente o el banco, según lo pactado en la escritura. Para algunos bancos, el monto mínimo para adquirir este tipo de crédito es de 350 UF.

Otra opción es el Mutuo hipotecario endosable, que se sustenta en una escritura que se vende en el mercado y puede ser entregado de forma parcial o total a terceros para su financiamiento. A diferencia de los créditos con letras, el banco entrega el monto en dinero y no se generan diferencias de precios y valores, por lo que el cliente no deberá solventar nada y puede soportar una deuda a largo plazo. En este caso, el crédito se sustenta en una tasa de interés fija durante todo el periodo con un plazo entre 3 a 30 años, o, dependiendo de la entidad financiera, también se puede optar entre tasas mixtas y variables.

Finalmente, está el Mutuo hipotecario no endosable, en el que la institución financia por completo el préstamo con sus propios recursos y no a través de terceros, por lo que todo dependerá del contrato con el titular de la deuda. Esta opción permite una mayor flexibilidad tanto en condiciones como en el pago de dividendos.

¿Tasa fija o variable?

Hay tres tipos de opciones para pagar los préstamos: tasa fija, variable y mixta. La primera es una de las alternativas menos riesgosas al mantener la tasa de interés fija durante toda la vigencia del crédito, es decir, no importa cuánto dure el préstamo el monto en UF a pagar siempre será el mismo. Sus intereses se mueven hoy entre 2,5% y 4,4% en promedio en la banca.

En el crédito variable, las tasas de interés cambiarán a lo largo del periodo de acuerdo a un índice de referencia. Por lo mismo, el dividendo tampoco será el mismo siempre. En este caso, la tasa de interés principal puede ir desde un 2,5% hasta un 4,1%, actualmente.

Por último, los préstamos con tasas mixtas son precisamente una mezcla de las opciones ya mencionadas, donde un crédito hipotecario puede tener una tasa de interés fija para un primer período, que generalmente va entre cinco y siete años, mientras que en el siguiente opera con tasa variable. Aquí la tasa de interés inicial varía entre un 1,69% y 3,29%.

 Si bien los precios hipotecarios dependen siempre del valor de la propiedad, se recomienda que la cuota de dividendo no supere el 25% de los ingresos líquidos mensuales, ya que podría derivar en endeudamientos difíciles de llevar.

Si ya has tomado una decisión, revisa también los gastos operacionales, que cobra el banco o la entidad financiera. Difícilmente bajan de $1 millón.