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Arriendo con opción de compra: la tendencia que toma fuerza en el mercado inmobiliario

Arriendo con opción de compra: la tendencia que toma fuerza en el mercado inmobiliario

Se trata de un modelo que crece gracias al bajo nivel de ahorro y las mayores restricciones para acceder a créditos hipotecarios. Pero, ¿conviene? Los expertos analizan este sistema y explican las precauciones a considerar.

Por: Mateo Navas | Publicado: Miércoles 29 de noviembre de 2023 a las 10:20
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La inflación, el aumento de tasas, las mayores restricciones bancarias para acceder a financiamiento y el crecimiento exponencial de los precios de los inmuebles han sido el cóctel perfecto para desacelerar al mercado inmobiliario. El acceso a un departamento o casa propia está cada vez más lejos para las nuevas generaciones. Es por eso que en los últimos años han surgido distintas tendencias para reactivar esta industria.

Una de ellas es el arriendo con opción de compra. Es un modelo que, si bien siempre ha existido de manera informal, hoy está tomando fuerza. Ya existen distintas empresas 100% dedicadas a este servicio y también hay inmobiliarias que, de forma autónoma, lo ofrecen a clientes interesados.

En pocas palabras, explica Ivan Muena, fundador y CEO de Loping.com, se trata de “contratos de arriendo que en sus condiciones o cláusulas permiten poner un plazo y precio fijo para que el arrendatario, pueda una vez cumplido el plazo, optar a la compra de dicha propiedad que arrendó previamente”.

Javiera Quiroz, experta inmobiliaria en Fraccional, ofrece otra perspectiva: “Este modelo implica que las partes acuerdan un precio en el presente, otorgando al arrendatario la prioridad para adquirir la propiedad dentro de un período predefinido. Durante este tiempo, el precio acordado se mantiene constante, lo que se traduce en la posibilidad de asegurar la propiedad a un valor fijo, incluso si los precios del mercado experimentan un aumento. Esta opción resulta especialmente beneficiosa para aquellos que desean establecerse en una propiedad deseada, pero pueden enfrentar obstáculos temporales, como la falta de historial crediticio o condiciones desfavorables en las tasas de interés.”.

¿A quién le conviene?

Hay que tener algo en cuenta: este modelo, en la mayoría de los casos, aumentará de forma importante la mensualidad de la vivienda, ya que el pago irá dirigido a la renta y al ahorro del pie. Es por eso que este sistema no está dirigido a todas las personas.

Por ejemplo, Javiera Quiroz comenta que “tiende a ser más ventajoso para el arrendatario que para el vendedor, y su popularidad ha crecido en respuesta a las dificultades financieras que enfrentan muchos al intentar pagar los dividendos de las tasas actuales. Aquellos que encuentran difícil adquirir una propiedad mediante métodos tradicionales pueden beneficiarse al menos de la capacidad de cambiar de vivienda de inmediato, a pesar de no poder comprarla”.

“Es beneficioso para las personas que tienen dificultad de generar ahorros en paralelo al arriendo. También para el propietario del inmueble, ya que asegura una promesa de compraventa. Generalmente es un contrato que se genera entre personas naturales. Sin embargo, dadas las restricciones crediticias, el mercado inmobiliario ha flexibilizado sus métodos de venta. Y esta opción ha sido impartida por algunas inmobiliarias, en comunas con buena conectividad y transporte en la capital y en las principales ciudades del país”, dice Daniela Salazar, directora de Marketing de Tinsa.

Por su parte, Daniel Pardo, CEO de Wbuild.io, reflexiona: “Este modelo puede ser atractivo porque es una alternativa para ir construyendo de a poco el sueño de la casa propia, pero tiene ventajas y desventajas. Una persona se compromete a una promesa de compra de una propiedad y  hay que tener el capital listo para cuando sea el vencimiento del plazo y hacer efectiva la compra.  Uno no sabe lo que puede pasar a futuro”.

Ojo con las condiciones de salida

Antes de comprometerse con este modelo, dice Quiroz, “es crucial evaluar el costo del arriendo, que puede ser ligeramente superior al de mercado debido a las garantías adicionales que ofrece al arrendatario”.

También es esencial, añade, “revisar las cláusulas del acuerdo, particularmente aquellas relacionadas con restricciones o multas en caso de no concretar la compra al final del período. Las condiciones de salida son fundamentales, ya que cambios en las tasas de interés o situaciones personales imprevistas podrían hacer que el acuerdo resulte costoso si no se aborda adecuadamente”.

Por su parte, Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, señala que antes de firmar “es bueno asesorarse por empresas de prestigio que cuenten con staff legal sólido. Una vez hecho eso, es importante leer detenidamente las condiciones para la opción a compra. Por ejemplo, revisar si el pago del arriendo mensual será considerado como abono al pago del inmueble, en caso de concretarse la venta. También verificar el monto de las cuotas mensuales y el plazo de término del contrato de arriendo, porque eso permitirá saber cuándo se podrá ejercer el derecho de compra”.

Además de lo anterior, indica Danús, “el arrendador debe asegurarse de que el contrato defina claramente la fecha en la que deberá ser entregado el inmueble a su dueño y el camino a seguir en caso que se desiste de la compra del bien. Adicionalmente, el contrato debe establecer quién correrá con los gastos de mantenimiento de la vivienda, los impuestos o seguros y los gastos administrativos asociados al contrato”.

A sacar cuentas

Hogarítaze es una de las empresas que se dedican a este modelo. Su eslogan es “el arriendo es el pie”. Es decir, parte del pago mensual de la propiedad va al ahorro del pie (de esa misma vivienda que se está arrendando) y la otra está destinada al arriendo propiamente tal.

Un ejemplo: una persona quiere comprar un departamento de UF 3.500 pero no tiene las UF 700 (20% del valor total) para el pie. La startup Hogarízate le ofrece cuatro formas de pago, dependiendo de la cantidad de dinero que tenga ahorrado.

Si el usuario aporta el 5% del valor total (es decir UF 175) se le ofrece pagar mensualmente UF 23,8, un monto muy superior a la mensualidad de un departamento de UF 3.500. Lo positivo acá, es que una porción va directamente a la posterior compra del inmueble. Específicamente, UF 12,1 van a la renta de la vivienda y las restantes UF 11,7 son la cuota destinada al pie. Con esta fórmula, el cliente llegará a las UF 700 entre 3,5 a 5 años.

Víctor Danús entrega otro ejemplo: “En el contrato de arriendo con opción de compra debe quedar estipulado el precio de venta de la propiedad. El valor a pagar podría dividirse en la siguiente modalidad de pago, que dará como resultado el costo final: la primera es la suma de todos los arriendos que se han pagado hasta el momento de concretar la compra, los que pueden ser abonados en forma total o parcial al valor final. Si la propiedad cuesta $ 300 millones y el arriendo mensual es de $ 1,5 millones, al cabo de tres años habrá un saldo de $ 54 millones, que deberá deducirse del precio final de la propiedad. Es decir, $ 246 millones. Una vez que el arrendatario acepta la opción de compra de la propiedad al precio convenido, se establece el pago de un pie, que se descuenta del precio final. El monto se define entre las partes, aunque por regla general, es cercano al 10%, es decir $ 24,6 millones.  Por último, y dados los descuentos de los montos previamente pagados, la deuda por parte del arrendatario ascendería a $ 221,4 millones. la que el usuario deberá amortizar mensualmente mediante un crédito bancario o de otra entidad financiera mediante la promesa de compraventa respectiva”.

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