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¿Conviene comprar una propiedad en remate?

¿Conviene comprar una propiedad en remate?

Es una opción más que razonable e interesante para adquirir una propiedad, pero para poder acceder a una subasta debes hacer un depósito previo y contar con financiamiento.

Por: Rafaella Zacconi | Publicado: Jueves 15 de abril de 2021 a las 18:30
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Actualmente existen muchas formas de comprar una propiedad. Incluso en un remate. En los últimos años ha aumentado la oferta de inmuebles en subasta, cuya principal característica es  la posibilidad de conseguir un bien raíz mucho más barato.

El origen de estas propiedades son deudas no pagadas. Provienen de bancos o procesos de embargo a propietarios que no han cumplido con su hipoteca o préstamos por lo que  la entidad bancaria se queda con el inmueble y lo pone a la venta en una subasta.

Aunque a primera vista parece una opción interesante a considerar, hay que fijarse en las condiciones previas para poder acceder al remate: tener más de 18 años y residir en Chile, dejar un depósito y tener financiamiento. De ser extranjero, basta con tener un RUT.

Garantía de seriedad

También llamada “garantía de seriedad”, el depósito inicial puede ir entre un 5% y 10% del valor en que parte la subasta o lo que determine el martillero. Esto busca evitar que el precio se dispare y que la parte interesada cumpla con pagar. Este dinero se devuelve si no lograste adjudicarte la propiedad.

“Los remates son precios atractivos que por lo general se encuentran entre un 25% y 35% menor al precio mercado. Muchas veces encontramos propiedades que bajan de estos porcentajes, pero la brecha promedio está entre esos”, explica el experto en procesos de remates y Subgerente de Propiedades Urbanas de Tattersall GDA, Víctor Ovalle. 

Por ejemplo, supongamos que en el catálogo de propiedades en remate hay una casa avaluada en $ 57 millones, ubicada en Viña del Mar, con una oferta mínima de $ 20 millones. Si en la subasta existen pocos participantes podríamos obtenerla a un precio cercano a éste, de haber más interesados, podría subir hasta $ 40 millones, ubicándose aún por debajo del precio inicial.

A simple vista, los beneficios económicos son considerables dado el alto costo que puede llegar a tener una propiedad. Sin embargo, esto no quiere decir que no hayan pagos extras. Así como comprar una propiedad con crédito hipotecario involucra gastos operacionales que debes costear, adquirir una propiedad en un remate judicial también involucra otros gastos asociados. 

El primero consiste en el gasto del avalúo de la propiedad, seguido por la escritura para cambiar el nombre del propietario, los adeudos de servicios básicos e impuestos sobre la renta, y los honorarios del notario público. Para pagar todo esto deberás tener al menos un colchón de 10% o 20% al momento de la adjudicación.

Siguiendo el caso de la casa de Viña que parte con una postura mínima de $ 20 millones, los impuestos y gastos adicionales podrían abarcar unos $ 4 millones o más.

“Los ahorros suelen ser significativos, en relación al mercado hay productos se rematan a un costo muy bajo. Los costos asociados, que corresponden a la comisión del martillo, además de gastos legales y de traslado, representan un costo ínfimo en proporción a la adjudicación”, explica la Jefa de Gestión, Operación y Logística de Remates Calvac, Yuri Flores.

“Los remates son precios atractivos que por lo general se encuentran entre un 25% y 35% menor al precio mercado", explica el Subgerente de Propiedades Urbanas de Tattersall GDA, Victor Ovalle.  

Desventajas

Ambos expertos coinciden en que la gran desventaja de un remate es perder la posibilidad de adquirir una propiedad por la presencia de muchas personas interesadas, ya que mientras más audiencia haya más alto será el costo de la vivienda, y viceversa.

Por lo mismo, se recomienda que, de tener un buen capital, es mejor ir por remates donde se subasten propiedades a mayor valor, por sobre los UF 10 mil (más de $290 millones), ya que un piso más alto provoca que menos personas puedan participar.

No obstante, también hay otras desventajas relacionadas al mundo virtual. Con la pandemia, muchas agencias inmobiliarias decidieron optar 100% por los remates en línea para entregar más seguridad a sus clientes. Si bien permite adquirir una propiedad desde la comodidad de tu casa, es muy probable que no tengas la posibilidad de verla presencialmente.

De igual manera, comprar una casa en remate implica hacerse responsable también de sus deudas y gastos, sea porque la propiedad mantiene una deuda hipotecaria o daños internos. Esto siempre deberá estar especificado al momento de la venta, de no ser así, siempre puedes preguntar para evitar futuros gastos.

¿Conviene pedir un crédito hipotecario para pagar?

La respuesta es no. Si bien puedes hacerlo, cabe recordar que muchas de las casas en remate son propiedades de personas que, al no poder pagar la deuda, terminaron con pérdidas millonarias. Por lo que de no tener el piso mínimo de 20% puede ser un gran riesgo para tu bolsillo.

Incluso, Ovalle asegura que la mayoría de las propiedades deben pagarse en un plazo de 30 a 45 días dependiendo de la propiedad y agencia, y lamentablemente los créditos hipotecarios tardan más que esto, por lo que no es una buena alternativa.

Asimismo, Flores indica que muchas compras hechas por remate no se pueden cancelar con este tipo de crédito al ser normas transversales de las empresas. 

Por ende, la recomendación es ahorrar lo más posible, para que cuando encuentres la casa de tus sueños, esté realmente a tu alcance y puedas dar lo mejor para que el martillazo final del remate sea tuyo. Cabe recordar que contar con el apoyo de un abogado nunca está de más.

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