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El leasing habitacional revive como alternativa de financiamiento hipotecario

El leasing habitacional revive como alternativa de financiamiento hipotecario

Ante el alza de tasas y el endurecimiento de las condiciones de crédito, el arriendo con opción de compra vuelve a surgir como alternativa en algunos casos. ¿Conviene?

Por: Mateo Navas | Publicado: Jueves 6 de enero de 2022 a las 10:00
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El mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento. Las tasas están subiendo (3,91%, la más alta del último año, según lo informado por el Banco Central) y los bancos están cada vez más restrictivos para entregar créditos hipotecarios. Además, diversas familias no tienen la capacidad de ahorro para pagar un pie.

Con esto, han surgido métodos de financiamiento alternativos: desde crowdfundings hasta créditos hipotecarios con mutuarias que “esconden” la deuda en el sistema financiero. Pero otra tendencia que está sonando fuerte en el mercado es el leasing habitacional.

¿De qué se trata? “Es un sistema de financiamiento alternativo, donde se suscribe un contrato de arrendamiento con la entidad que me pasa el dinero, pero ese contrato de arriendo tiene una promesa de compraventa. Terminado ese plazo se puede pagar la última cuota y la propiedad comienza a ser del arrendador”, describe Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil.

Algo similar informa Luciana Valencia, directora de negocios de Moraga & Cía: “La institución de leasing (que puede ser un banco, compañía de seguro, mutuaria o caja de compensación) evaluará la capacidad crediticia del solicitante. Una vez aprobado el perfil, se determinan las condiciones del financiamiento -como plazos, seguros y gastos operacionales- y la entidad procederá a la adquisición del inmueble en el precio acordado previamente entre el solicitante y el vendedor”. Y agrega: “Durante la vigencia del contrato de leasing el solicitante debe pagar las cuotas pactadas por el tiempo acordado, pudiendo ejercer la opción de comprar el inmueble”.

¿Pero realmente conviene? ¿A quién está dirigido? ¿Qué requisitos tiene? Todo te lo explicamos a continuación.

¿Para quién?

El leasing puede ser celebrado entre una persona natural o jurídica y un banco, sociedad financiera o caja de compensación. Pero ¿a quién le conviene optar por esa alternativa?

Luciana Valencia establece que el leasing puede ser recomendable para “las personas con baja capacidad de ahorro, aquellas que no cuentan con una cuota inicial suficiente para solicitar un crédito hipotecario (pie) u otros sistemas de subsidio habitacional, pero que sí pueden pagar arriendo. También para personas jurídicas, pues les permite ordenar el flujo de los negocios, siendo una herramienta de financiamiento que satisface las necesidades de inversión de bienes de capital de mediano y largo plazo”.

Beneficios: monto fijo y subsidios

Sebastián Benedetti, socio de CBC Abogados, dice que el leasing habitacional “permite ir capitalizando el arriendo que uno paga de manera regular. Adicionalmente, la normativa contempla subsidios automáticos por parte del Serviu”.

“El monto de la cuota o arriendo es fijo en el tiempo, sin posibilidad de variar el valor de la propiedad, por lo que la plusvalía que pueda tener la vivienda será ganada por el comprador al igual que en el caso de un crédito hipotecario”, opina Mariela García, directora de tasaciones de Tinsa Chile.

Por otro lado, Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, aclara que con este método “no queda registro de la deuda. Por lo tanto, no aparece en el sistema financiero. Además, el monto de las cuotas no varía, ya que la ley impide que se modifique el contrato de leasing durante su vigencia. Dicho monto siempre se consigna en UF”.

Desventajas: ¿es más caro?

Si eres un comprador y buscas registrar la propiedad a tu nombre desde el primer día, el leasing habitacional quizás no sea la mejor opción. ¿Por qué? “La vivienda no se inscribe a nombre de quien la está pagando, sino hasta completar el pago total de ella, a diferencia del crédito hipotecario”, describe Danús.

¿En qué afecta esto? Cristián Lecaros advierte que “la plusvalía que tenga esa propiedad todavía no se podría ocupar para un refinanciamiento, porque recién cuando esté cancelada la última cuota es donde finalmente se celebrará la compraventa”. Y agrega: “Generalmente los intereses que se le aplican al leasing van a superar a los créditos hipotecarios”.

Ante esto, Mariela García dice que si bien “los intereses aplicados al leasing habitacional son más altos que los créditos hipotecarios, sigue siendo más accesible por el ahorro previo requerido en un crédito tradicional”.

Por otro lado, Sebastián Benedetti dice que el trámite puede ser más engorroso: “Implica la coordinación entre la inmobiliaria, instituciones financieras y el Serviu. Asimismo, contempla requisitos que lo hacen un mecanismo más complejo que el crédito”.

Restricciones y requisitos

Si bien el leasing puede ser una buena alternativa, no es para todo tipo de propiedades. Es acá cuando aparecen las restricciones. En específico, hay dos que son importantes. En primer lugar, para adquirir viviendas a través de este método el inmueble debe estar acogido al DFL 2 de 1959 y que el precio sea superior a 500 UF ($ 15 millones).

Respecto a los requisitos, si bien pueden variar de caso en caso, hay unos que es importante conocer. “Hay que ser chileno o extranjero con residencia definitiva y demostrar renta de arrendamiento en Chile. Tener entre los 18 y 65 años y continuidad laboral. La renta líquida debe ser cuatro veces la cuota mensual. También hay que presentar antecedentes comerciales, no tener problema de Dicom y antigüedad laboral de más de un año, en el caso de trabajadores dependientes e independientes más de dos años”, describe Cristián Lecaros.

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