El consenso es que, con las condiciones actuales, el negocio inmobiliario-residencial no está en su mejor momento. Las tasas están altas, los arriendos están lentos y las condiciones para acceder a financiamiento son cada vez más difíciles. Es por eso que muchos inversionistas han optado por estudiar otros rubros, como el de bodegas, almacenamiento y logística.

Sin embargo, algunos expertos dicen que este sector también vive momentos complejos porque los índices de vacancia han ido lentamente en aumento, luego del boom del comercio electrónico experimentado durante la pandemia. En enero, DF informó que, en el segundo semestre de 2023, el mercado de centros de bodegaje Clase I experimentó un aumento de 1,5% en la tasa de vacancia, con respecto a los primeros 6 meses del año, según informe sobre este sector desarrollado por la firma especializada GPS Property.

El mismo estudio reveló que, en los últimos 12 meses, la vacancia del mercado de bodegas aumentó más de 600%, pasando de 18.391 metros cuadrados (m2) a 142.585 m2 de espacios libres.

A pesar de eso, altos ejecutivos del rubro miran con buenos ojos el futuro de la industria. Acá entregan sus impresiones y recomiendan claves para no fallar en el intento.                

Radiografía: sector dinámico en 2024 y 2025

“En 2023 se observó un aumento en las tasas de vacancia, distanciándose de las tasas inferiores al 1% registradas en 2021 y 2022. Sin embargo, el cierre de 2023 mostró tasas históricamente bajas en comparación con períodos anteriores a 2020. Este incremento en las vacancias ha afectado el valor de arriendo, provocando una disminución entre el primer y el segundo semestre de 2023”, dice Esteban Jara, jefe unidad de estudios inmobiliarios de Transsa.

Por su parte, Claudia Barrera, gerenta de finanzas corporativas de la consultora PKF, señala que “el mercado de las bodegas en Chile está bien, sano y creciendo”.

La experta agrega que “durante las últimas dos décadas se ha desarrollado un negocio estructurado con alto grado de profesionalización e importante nivel de tecnología para apoyar a las organizaciones empresariales en el tema del bodegaje. Ha sido tal el desarrollo de esta industria que en la última década probablemente esto también se expandió hacia el mercado de las personas. Es decir, ofrecer espacios más pequeños para individuos que requieren guardar cosas”.

Esta última categoría es conocida en la industria como inversionistas retail, es decir, personas naturales que compran pequeñas unidades para generar una renta.

Sergio Novoa, gerente general en BMI Servicios Inmobiliarios, ofrece su análisis: “La Cámara de Comercio de Santiago proyecta un crecimiento del ecommerce de 5% para 2024 con ventas online que podrían alcanzar los US$ 11.500 millones. En este contexto, seguimos viendo un mercado de arriendo y adquisición de bodegas muy dinámico, tendencia que ha sido especialmente impulsada por las pequeñas y medianas empresas, las que ven en el uso de este tipo de instalaciones una solución efectiva para el desarrollo de sus negocios”.

Y agrega: “Según estudios, el mercado de bodegas se mantendrá dinámico durante 2024 y 2025, concentrándose en la zonas norte y norponiente de Santiago y son las comunas de Renca, Colina y Lampa los sectores en donde podremos ver las mayores incorporaciones de metros cuadrados y centros logísticos”.

¿Sigue siendo conveniente?

La industria del almacenamiento se puede dividir en dos categorías: el bodegaje industrial y las mini bodegas. Esta última es la más interesante para los inversionistas retail, ya que requiere menos capital y tiene menos complejidades de mantención y logística. Este término alude a bodegas entre 1 a 70 metros cuadrados con contratos de arriendo cortos, los que pueden ir de un mes hacia arriba.

No obstante, este negocio requiere que el dueño tenga que encontrar arrendatarios para minimizar los tiempos de vacancia. También está la gestión de cobranza, que también involucra tiempo, afirman expertos. Además, para generar utilidades razonables, es necesario tener un buen número de bodegas. Es por esta razón que muchos proyectos son comprados y administrados por fondos de inversión.

A pesar de lo anterior, ejecutivos de la industria afirman que sigue siendo un rubro interesante para invertir. Novoa de BMI entrega algunos factores: “En primer lugar, ofrece niveles de rentabilidad que en ocasiones superan incluso los del mercado inmobiliario, lo que la convierte en un refugio frente a las incertidumbres económicas. Además, es un activo que no sufre un desgaste significativo con el tiempo, ya que no requiere gastos adicionales de mantenimiento como otras inversiones, lo que simplifica su gestión y la hace más atractiva para los inversionistas”.

Claudia Barrera, por su parte, dice que sigue siendo una buena idea “en la medida en que se encuentre una ubicación que sea adecuada para una zona que está en desarrollo o para un sector donde existan muchos requerimientos (logísticos o comerciales)”.

¿Cómo invertir?

Existen múltiples formas de apostar por esta industria, pero Leonardo Navarrete, gerente comercial de STG Chile, entrega tres alternativas. La primera, dice, es la inversión directa. “Bien sea a través de la adquisición, construcción o desarrollo de bodegas propias o de terceros; o gestionando y operando los espacios de almacenamiento, los servicios logísticos y las operaciones asociadas a la gestión de la propiedad”, afirma.

La segunda alternativa es la inversión por medio de fondos inmobiliarios: “Se trata de la participación en fondos bien sea de inversión inmobiliaria, de capital privado o de inversión especializados en el sector logístico y de bodegas. Esto permite a los inversionistas diversificar el riesgo, acceder a mejores oportunidades y obtener rendimientos atractivos”.

Algunos de los fondos que tienen exposición a esta industria son Rentas Inmobiliarias (de Independencia), Renta Comercial (de BTG Pactual) y Rentas Inmobiliarias (de Banchile).

El tercer punto de Navarrete es la alternativa de generar asociaciones, alianzas y/o joint ventures: “Aquí se contempla cualquiera de estas modalidades con empresas, operadores logísticos, desarrolladores inmobiliarios bien sean locales, nacionales e internacionales para colaborar, invertir, desarrollar y operar proyectos, iniciativas y negocios en el mercado de bodegas y logística en Chile”.

Navarrete comenta que si bien también está la posibilidad de que pequeños inversionistas adquieran cierta cantidad de unidades para hacer negocio, no es lo que predomina.

¿En qué fijarse?

Antes de invertir es clave tener en cuenta una serie de factores. Esteban Jara señala que “sin duda, una de las principales características de estos mercados es su ubicación y accesibilidad, atributos cada vez más escasos en los polos ya consolidados o reservados para futuros desarrollos. También cobra importancia la calidad del desarrollo y la infraestructura, que se vuelven cada vez más tecnológicos. Es crucial observar cómo la renovación de centros con más de 15 años se adapta a las nuevas necesidades de la industria. Por último, una correcta planificación urbana, mediante normativas a largo plazo, permite generar espacios para el desarrollo de centros que fomenten el crecimiento de los mercados”.

Por su parte, Barrera indica que es fundamental estudiar “la potencialidad del proyecto en el que estamos invirtiendo. En el centro de la ciudad probablemente nos convenga invertir en proyectos de bodegas pequeñas destinadas a personas naturales más que a empresas. Por el contrario, en las afueras de la ciudad, cerca de las grandes carreteras, probablemente vamos a encontrar espacios para proyectos de esta naturaleza orientados a las empresas”.

Y Sergio Novoa recomienda investigar profundamente el mercado. Es decir, “cuáles son los cánones de arriendo del sector, el comportamiento de la demanda y las potencialidades de recuperar la inversión en los plazos establecidos”.

Las claves antes de invertir

Leonardo Navarrete, gerente comercial de STG Chile, dice que antes de invertir en el mercado de bodegas, es necesario tomar previsiones y evaluar diferentes aspectos. Acá entrega algunos:

1. Análisis del mercado y tendencias: es esencial realizar un análisis detallado del mercado, las tendencias del sector logístico, la demanda de espacio de almacenamiento, los principales actores y competidores, las oportunidades de inversión y los riesgos asociados en el mercado local, regional y nacional.

2. Ubicación y accesibilidad: también es importante considerar estratégicamente la ubicación, la accesibilidad, la conectividad, la infraestructura, las vías de transporte, la proximidad a los principales centros urbanos, industriales, comerciales y logísticos, y el potencial de crecimiento y desarrollo de la zona o región donde se ubicaría la bodega. Es clave que estén ubicados cerca de algún eslabón clave para el negocio. Por ejemplo, si hablamos de bodegas para pymes o empresas que se dedican al comercio minorista, deben ser inmuebles cercanos a centros de venta o retailers.

3. Calidad y estado de las instalaciones: se debe inspeccionar y considerar factores como la calidad, el estado, la condición, la funcionalidad, la seguridad, la tecnología y las características de las instalaciones, los espacios de almacenamiento, los servicios logísticos y las infraestructuras asociadas.

4. Rentabilidad y riesgo de la inversión: se debe estudiar en detalle no solo la rentabilidad esperada, sino el retorno de la inversión, los costos operativos, los gastos de mantenimiento, la depreciación, la liquidez, el apalancamiento financiero y los riesgos financieros, operativos, legales, regulatorios, ambientales y sociales relacionados a la inversión.

5. Gestión y administración del proyecto: evaluar elementos como la gestión, administración, el mantenimiento, la operación, seguridad, supervisión y el control del proyecto de inversión.

6. Aspectos legales, regulatorios, contractuales, fiscales, laborales y ambientales: es de gran relevancia revisar y comprender estos factores, incluyendo la normativa, las leyes, los permisos, las licencias, los derechos de propiedad y de uso, los contratos de arrendamiento, los acuerdos comerciales y las obligaciones legales y contractuales.