Desde principios de año la tasa de interés para créditos hipotecarios se ha mantenido en un nivel similar, alrededor de 4,2%, un rango muy lejos de lo que existía antes de la pandemia. Esto se junta con el crecimiento de los dividendos gracias al salto de la Unidad de Fomento (UF) y al aumento de los requisitos de renta para acceder a financiamiento.

Todos estos factores, explican expertos, hacen que la situación para acceder a la casa propia se vuelva cada vez más difícil. “Acceder a propiedades, ya sea para vivir o para invertir, se ha vuelto cada vez más complicado. Si la actual situación crediticia persiste, podríamos enfrentarnos a la realidad que ya viven algunos países, donde pocas personas son propietarias mientras que la gran mayoría arrienda”, indica Cristóbal Asenjo, cofundador de Lares, crowdfunding inmobiliario que permite adquirir porciones de bienes raíces. “Desde la perspectiva de los inversionistas, es cada vez más rentable para grandes conglomerados económicos invertir en la adquisición completa de proyectos destinados al arriendo. Las propiedades tienen precios ‘bajos’ y, a pesar de que los arriendos han disminuido, todavía pueden ofrecer un rendimiento atractivo”.

El experto complementa: “Hoy, las condiciones para acceder a créditos hipotecarios son muy restrictivas, por lo que pocas personas pueden acceder a la compra, y los precios han estado bajando en los últimos meses. En el ámbito de las propiedades nuevas, no siempre es posible reducir significativamente los precios de venta, especialmente ahora que los costos de construcción han aumentado. Es en parte por esta razón que muchos proyectos inmobiliarios, que aún no han iniciado su construcción, han pausado momentáneamente su desarrollo”.

Por su parte, Carolina Ortiz, sugerente comercial de BMI Servicios Inmobiliarios, indica que el mercado inmobiliario experimenta una disminución en su dinamismo: “Esto se traduce en dificultades para las familias que buscan adquirir una vivienda, ya que el acceso se vuelve más complicado. En este contexto, hemos observado una notable contracción en la demanda de viviendas nuevas durante el último año, acompañada de una menor incorporación de nuevos proyectos”.

¿Qué pasa con la tasa?

Según el Banco Central, la tasa de interés promedio de agosto para créditos hipotecarios se instaló en 4,22%. ¿Qué significa esto? Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, explica que “si bien hemos observado una leve tendencia a la baja, lo que propicia un escenario más estable en los créditos hipotecarios, aún es muy reciente para observar una recuperación en el mercado de vivienda nueva, ya que sigue mostrando una disminución en las unidades vendidas a nivel nacional, la cual registra una de las variaciones más significativas entre los años 2021 y 2022, en que las ventas disminuyeron un 35%”.

Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, señala que “pese a que el Banco Central ha comenzado a ajustar su tasa de política monetaria a la baja, estas reducciones no han impactado directamente a las tasas hipotecarias, que dependen de variables de macroeconómicas de más largo plazo”.

No obstante, afirma, “creemos que si el BC continúa con esta tendencia, las expectativas económicas del país mejoran, lo que eventualmente puede significar en una flexibilización en las políticas para acceder a créditos hipotecarios y tasas más convenientes”.

Por su parte, Bárbara Wilson, gerente comercial de PROurbe Gestión Inmobiliaria, indica que “aunque los valores de las propiedades han tendido a la baja en el último año, efectivamente las tasas de los créditos para adquirir una vivienda se mantienen en niveles altos si se comparan con valores de hace cuatro años (2019), en que se observaban tasas históricas, alrededor del 2%. Si bien no es una tasa históricamente alta, lo cierto es que el mercado de todas formas se ve ralentizado, pues en términos de ciclo económico no es el mejor momento para endeudarse. De todas formas, hay que considerar que estos indicadores se refieren a la tasa pizarra de las entidades financieras y la asignación final de la tasa va a depender del perfil de riesgo de cada cliente”.

Requisitos al alza

La tasa no es lo único que frena la actividad en el mercado inmobiliario. Los bancos están cada vez más restrictivos para entregar financiamiento. Un reciente estudio de MiMejorTasa.cl -publicado en DF- estipula que para acceder a un crédito de UF 3.000 a 20 años y con un pie de 20%, se pide un poco más de $ 2,3 millones. En octubre de 2019, la exigencia era de $ 1,5 millones.

Sergio Barros explica que “el hecho de que la renta mínima exigida por las instituciones financieras haya aumentado drásticamente durante el último tiempo, tiene directa relación con la inflación. El problema de esta situación es que los sueldos no se han ajustado de manera proporcional, por lo tanto, se ha complejizado el acceso al crédito, lo cual ha restringido la demanda de propiedades”.

Carolina Ortiz, por parte, reflexiona: “Efectivamente hemos visto que los bancos han endurecido sus políticas para la aprobación de créditos hipotecarios producto de la incertidumbre y el escenario económico en el que estamos viviendo. A lo anterior, se suma que hoy en día las familias están en niveles de endeudamiento bastante altos, lo que deteriora su capacidad de ahorro y con ello la posibilidad de contar con un pie hipotecario que representa aproximadamente un 20% del valor de la propiedad”.

“Probablemente esto es uno de los factores que más incidencia tiene al momento solicitar un crédito hipotecario, ya que para una propiedad de 3.000 UF, el ingreso mínimo requerido hoy en día ronda los $ 2.500.000, aumentando un 35% en comparación a años anteriores. Este incremento, teniendo en cuenta el escenario económico, repercute en que un porcentaje en torno a un 35% de personas que no puede acceder a créditos por no cumplir con el ingreso mínimo requerido y la falta en la capacidad de ahorro para un pie”, comenta Rocío Cáceres de Tinsa.

Y agrega: “Esperamos que este segundo semestre exista un mejor escenario económico, con una inflación más estable, la UF con variaciones más moderadas, la baja en las tasas de interés y el incentivo para acogerse al Fogaes (Fondo de Garantías Especiales), por lo que el mercado de vivienda debería tener un repunte paulatino hacia la tendencia vista los años anteriores”.

El poco optimismo

De todas formas, hay quienes analizan esta situación con optimismo, aunque son pocos. Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, explica que “las tasas hipotecarias registraron en junio la mayor baja en más de 12 meses, con una tasa de 4,2%, que se mantiene hasta agosto. Esta es una tasa históricamente buena y que debiera mantenerse por un tiempo, dando profundidad al financiamiento de viviendas. A esto se suma la consistente baja del IPC que acerca a la UF al rango meta y las mejores condiciones que los bancos e instituciones están entregando a los clientes: volvió el financiamiento a 90% y créditos a 30 años, lo permite acceder a cuotas mensuales más bajas y, por ende, más familias y personas pueden calificar hoy a la compra de viviendas”.

Y complementa: “Hemos visto que los bancos están volviendo a las condiciones favorables para otorgar créditos hipotecarios, que permiten generar cuotas más bajas, por ende, el requerimiento de renta baja también, ya que lo relevante es que el costo mensual de financiamiento no pase en promedio el 25% del ingreso. A esto se suma la factibilidad de compra conjunta y renta complementaria, donde en muchas instituciones no se exige consanguinidad”.

¿Complementar renta?

El difícil acceso a créditos hipotecarios ha fortalecido la dinámica de complementar renta. Para Ana María del Río, de Siena Inmobiliaria, este método  “es una muy buena alternativa para cumplir con los requisitos o ampliar las posibilidades de acceder a un buen financiamiento. En primer lugar, recomendamos revisar bien las condiciones de cada banco y que el codeudor sea una persona de confianza y con una situación financiera estable”.

Rocío Cáceres coincide: “Complementar renta es una buena modalidad para acceder a un crédito hipotecario para quien no cumpla con la renta mínima requerida, siempre y cuando, se realice de manera responsable y planificada, ya que el codeudor asume la responsabilidad del pago en caso de incumplimiento del titular. Existen ciertas condiciones definidas por el banco o entidad financiera para que se cumpla con el perfil de codeudor, en que generalmente se solicita que sea un familiar directo, que tenga un buen comportamiento crediticio, y cumpla con una renta mínima”.

Algo muy distinto opina Cristóbal Asenjo, cofundador de Lares: “No es aconsejable recurrir a esta opción, dado que la capacidad crediticia de ambos compradores se vería comprometida por este endeudamiento. Si no queda otra alternativa, sería más prudente hacerlo a través de una mutuaria en lugar de un banco. Esto limitaría el impacto en la capacidad de endeudamiento de los compradores a esa única institución, dejando la puerta abierta para futuros financiamientos en otras mutuarias o bancos. Es importante señalar que, bajo circunstancias normales de mercado, las mutuarias suelen tener tasas de interés más elevadas que los bancos. Sin embargo, en la actualidad, la diferencia de tasas entre ambas instituciones es mínima”.

Proyección 2023: venta de viviendas nuevas alcanzaría 45.000 unidades

Rocío Cáceres proyecta que “en los próximos meses la venta de viviendas nuevas comenzará a recuperarse gradualmente, en línea con una mejora en las condiciones financieras para la obtención de créditos hipotecarios y las políticas monetarias que ayuden a frenar la inflación”.

“Calculamos que las ventas de viviendas nuevas alcancen alrededor de 45.000 unidades en todo el país, de las cuales aproximadamente 24.000 se generarán en la Región Metropolitana y las otras 21.000 en el resto del territorio nacional. Sin embargo, las ventas no recuperarán completamente el impulso de años anteriores”.

En ese sentido, agrega, “es importante ajustar las expectativas del fuerte ajuste del Banco Central a la TPM, que tiene mayor impacto en las tasas de los créditos de corto y mediano plazo, y no a 20 años como son los hipotecarios. Pero sí esta baja es un incentivo a la inversión en el rubro inmobiliario. Para ello, es fundamental preservar los fondos de capital que impulsan el mercado hipotecario y que tienen un enfoque a largo plazo”. 

Recomendaciones para acceder a un crédito hipotecario

Según Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, “la primera recomendación es tener un buen estado de situación al momento de decidir comprar una vivienda, es decir, organizarse para poder generar un ahorro mensual del 10% del ingreso, lo que nosotros llamamos ‘ponerse FIT financieramente’, y mantener este equilibrio al menos hasta la compra, ya que así es más fácil acceder a un buen financiamiento, evitando el uso de tarjeta de crédito para compras en cuotas y tener mayor control los gastos mensuales”.

Además, indica, “tres meses antes de la escrituración es recomendable solicitar una propuesta de financiamiento en al menos tres instituciones. Esto permite contar con más de una opción y tener claridad de si el ahorro del pie es suficiente para acceder al financiamiento. En general, las aprobaciones bancarias duran 90 días, con tasas referenciales, las que se negocian antes de escriturar. Hay instituciones que aseguran la tasa hasta en 45 días”.

Segundo trimestre: “Las transacciones de casas nuevas cayeron 55%”

Según Bárbara Wilson, gerente comercial de PROurbe Gestión Inmobiliaria, “en el primer trimestre se transaron 25 mil propiedades nuevas y usadas. Este valor está por debajo del promedio de 38 mil de los últimos 5 años y de los 33 mil del año 2022, de acuerdo con el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Banco Central”.

Y complementa: “Comparado con el primer trimestre del año pasado, el total de propiedades —casas y departamentos— transadas bajó 30%, observándose un descenso de 46% en las nuevas y 22% en las usadas. En tanto, las transacciones de casas nuevas cayeron 55% en este periodo. En el segmento de propiedades usadas, la mayor caída se dio en los departamentos, con una reducción anual de 24%”.

“Con estos datos a la vista, confirmamos que la situación inmobiliaria en Chile está ralentizada en 2023, pero las perspectivas de crecimiento se mantienen optimistas. Es importante tener en cuenta que el mercado inmobiliario es altamente cíclico y está sujeto a factores macro y micro económicos”, concluye.