En Santiago existen cerca de 50 mil viviendas nuevas que todavía no tienen dueño. Hay otras 50 mil unidades en regiones en la misma situación. Esto no es menor: demuestra que la industria habitacional sigue dormida luego del estallido social, pandemia y ola inflacionaria.

Con el objetivo de reactivar el sector, el ministerio de Hacienda, junto con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, anunciaron el lunes un proyecto que propone un subsidio tributario -en forma de crédito reembolsable- para personas que compren una nueva vivienda.

Se trata de un beneficio que consiste en una devolución anual de hasta 16 UTM ($ 1 millón) para quienes ejerzan la compra de una vivienda nueva. El proyecto, explicó Mario Marcel, ministro de Hacienda, se extendería por cinco años.

Uno de los requisitos del subsidio -que tendrá un costo fiscal estimado de $ 32 mil millones anuales- será que la vivienda adquirida se encuentre construida y con recepción final a la fecha de entrada en vigencia de la ley.

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Otra de las condiciones será que la compraventa se haya realizado a partir de la entrada en vigencia de la ley y la propiedad se encuentre inscrita a nombre de la persona antes del 1 de julio de 2024.

Por ejemplo: una persona con un sueldo de $ 800 mil accede a un departamento de 3 dormitorios (acogido al DS1 tramo 1), que vale 1.400 UF. Esto le permite conseguir un subsidio del Estado de 900 UF. Esa persona obtendría un crédito hipotecario para financiar las restantes 500 UF, con un dividendo de $ 250.000 por 20 años. Este nuevo beneficio le permitirá cofinanciar cuatro dividendos al año por los primeros 5 años, obteniendo una devolución de impuestos de $ 1.000.000 cada año cuando se realice la operación renta.

Impulso y reactivación

Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria, analiza: “Puede ser una herramienta efectiva para reactivar la venta de viviendas nuevas con entrega inmediata o pronta entrega. Las herramientas tributarias que se han utilizado en ocasiones anteriores han dado buenos resultados. Estos beneficios generan oportunidades por tiempo limitado acelerando la venta de manera dirigida. Lo importante es que el proyecto pueda avanzar rápido en su trámite legislativo, para que las personas tengan claro el detalle y condiciones de este beneficio y, por ende, tenga un efecto real en el mercado durante 2023”.

“Este tipo de iniciativas puede ser un impulso para quienes actualmente están en condiciones de comprar una vivienda, pero que debido al contexto están en evaluación de postergar la posible adquisición. Este incentivo tributario puede contribuir a tomar la decisión, ya que puede ser visto por las familias como un recurso que puede ser utilizado para la misma vivienda o para otros efectos”, dice Carolina Ortiz, subgerente comercial de BMI Servicios Inmobiliarios.

“Además, este beneficio puede ser un incentivo para la inversión y para el dinamismo del sector que contribuya a una mejora del mercado”, añade.

Síntoma, no la enfermedad

A pesar de que muchos expertos valoran los esfuerzos del gobierno, también hay críticos. Tomás Charles, cofundador de Fraccional, dice que “se está abordando el síntoma y no la enfermedad”: “Aunque es cierto que existe un inventario acumulado de propiedades, esto se debe a varios factores, como el retraso en proyectos durante la pandemia y la liberación simultánea de proyectos posteriores. Además, la alta tasa de interés actual dificulta que las personas accedan a créditos hipotecarios viables. Las tasas actuales no se ajustan a la realidad, lo que dificulta tanto la inversión en propiedades como la adquisición de viviendas propias. Esta solución no aborda estos problemas subyacentes, lo que significa que beneficia a personas que no son las más afectadas por la situación”.

“También llama la atención”, agrega, “que el proyecto se centra en viviendas nuevas, lo cual parece injusto. Si el objetivo es que más personas accedan a la vivienda, esta solución no lo logra, ya que beneficia a las inmobiliarias con un exceso de inventario. Esto significa que, si una persona necesita vender una propiedad debido a dificultades económicas, se verá obligada a reducir aún más el precio para competir con las inmobiliarias. Esto resulta en una medida injusta que no resuelve el problema social fundamental de facilitar el acceso a la vivienda”.

“La propuesta no aborda adecuadamente los problemas subyacentes del mercado de la vivienda y podría tener efectos adversos, como el aumento de los precios de las viviendas. A pesar de un interés genuino en hacer que la vivienda sea más accesible, la propuesta presenta limitaciones que requieren una revisión detallada. Cualquier política que incentive el acceso a la vivienda también puede aumentar su escasez, ya que más personas tendrán la capacidad de comprar propiedades, lo que, en última instancia, elevará los precios. En este momento, el problema radica en que los precios de las viviendas son inaccesibles para la mayoría”, concluye.

Si bien Carolina Uribe, experta en mercado inmobiliario y cofundadora de JetBrokers, agradece “que el gobierno esté pendiente del tema y que busque soluciones”, afirma que “esta medida no mejora directamente las dos grandes barreras de entrada que existen hoy a la vivienda: falta de ahorros para el pie y tasa de interés”.

Por su parte, Paola Figueroa, directora comercial de Tinsa, indica que “es difícil que vaya a destrabar la venta de la totalidad de estas 50 mil unidades en stock, porque beneficia solo a aquellos compradores que califican para un crédito hipotecario. Dado que las condiciones crediticias siguen siendo algo complejas, también habrá que poner atención en lo que está pasando en la otra vereda, es decir, de qué forma se atenderá la demanda de vivienda de quienes no están calificando a ningún beneficio bancario”.