El nearshoring o desglobalización, que tan en boga se puso con la pandemia y la guerra, con los agudos problemas logísticos que se desencadenaron en el mundo, instaló indiscutidamente a México como uno de los mercados ganadores.

Su cercanía a Estados Unidos puso al país azteca como el lugar idóneo para mudar allí fábricas que proveyeran de piezas y partes e insumos a múltiples industrias para el mercado estadounidense. La Gigafabrica que Tesla está comenzando a instalar en Monterrey es sólo un botón de muestra de esta tendencia que en lo medular busca situar complejos productivos industriales cerca de los mayores centros de consumo.

Esta tendencia despertó el apetito de grupos chilenos. Silenciosamente, desde hace unos seis meses que LarrainVial y Grupo Patio -liderado por Álvaro Jalaff- trabajan un plan para instalar en zonas cercanas a la frontera de Estados Unidos varios complejos industriales y logísticos para arriendo y venta a compañías fabricantes de múltiples industrias.

Pero no lo harán solos, sino que sellaron un acuerdo, un joint venture, con un socio local. Se trata de Grupo Delta, ligado al poderoso e histórico grupo Garza Santos, parte de la misma familia fundadora de Femsa, que entre sus múltiples ramas de negocios se dedica al desarrollo, inversión y administración de negocios inmobiliarios. 

La firma, integrada a su vez por varias compañías -como Desarrollos Delta, Fibra MTY, Delta, entre varias-, es presidida por Federico Garza Santos, quien hace unos seis meses estuvo de visita en Chile, precisamente en el marco de lograr esta asociación con Grupo Patio y LarrainVial.

Además de haber sido fundadores de Femsa (Isaac Garza fue cofundador de la Cervecería Cuauhtémoc, el origen de Femsa, en 1890), este grupo empresarial mexicano también ha dado origen a varios negocios, como Gamesa (la mayor fabricante de galletas de México, adquirida por PepsiCo), MADISA-CAT (mayor distribuidor de maquinaria y equipos Caterpillar), y el Tecnológico de Monterrey, fundado por Eugenio Garza Sada.

Este joint venture tripartito administrará un fondo en el que ellos mismos coinvierten, pero al que buscan sumar más aportantes. Por ello, en las últimas semanas han desplegado un trabajo de reuniones en Chile, Perú y Colombia, con miras a cerrar este vehículo de inversión con recursos por en torno a los US$ 100 millones, para partir los primeros proyectos en México. 

Se trata de complejos industriales greenfield, es decir, de construcción desde cero (no compra de activos), unos seis proyectos, de los cuales ya tienen identificados cinco, que en total sumarán unas 30 naves industriales que instalarán en la zona norte de México, Tijuana y Nuevo León, preferentemente, a unos 100 kilómetros de la frontera con Estados Unidos.

El objetivo es arrendarlos a fabricantes de piezas y partes que son a su vez proveedoras a Estados Unidos. Por ejemplo, en la industria automotriz, electrónica, metales, maquinaria, plástica, química, entre múltiples manufacturas destinadas a atender al mercado estadounidense. 

Bautizaron esta iniciativa como Fondo LV Deltack Desarrollo Industrial México. El primer levantamiento se espera para ahora, a fines de junio, con cerca de la mitad de recursos, unos US$ 40 millones a US$ 50 millones. La expectativa es que en este proyecto también participen inversionistas institucionales, compañías de seguros y las Afores (Administradoras de Fondos para el Retiro) mexicanas, además de altos patrimonios y family office de la región. 

Para todo este plan en México están trabajando con Investia Asesores Financieros. 

¿La tesis de inversión? El tremendo descalce que se observa en México entre la oferta y la demanda por estos espacios industriales, precisamente por el nearshoring y la instalación de más fabricantes en ese mercado. 

Los grandes números a este respecto muestran que en este específico mercado inmobiliario hay 82 millones de metros cuadrados de inventario. Pero en los próximos seis años habrá una demanda por 24 millones de metros cuadrados y una oferta de sólo 2,9 millones en construcción, y la mitad ya está pre arrendado.

“Hay un descalce entre lo que se va a demandar, versus la oferta que hay”, confirma Juan Miguel Cartajena, socio de LarrainVial y gerente de Distribución Institucional, quien junto con Manuel Bulnes, socio de LarrainVial, han liderado este proyecto. 

A su vez, la expectativa es que crezcan las exportaciones de manufactura de México a Estados Unidos. El prospecto que ha circulado del proyecto indica que ese aumento podría rondar los US$ 155 billones, en cinco años (la industria manufacturera de México a Estados Unidos ya exporta US$ 385 billones al año).

El mismo documento incluso detalla cinco oportunidades concretas ya identificadas por los gestores, en Chihuahua, Santa Catarina (Monterrey, Nuevo León), Tijuana, Coahuila y Apodaca. 

El período de inversión del fondo es de dos años y estos activos industriales serán arrendados y posteriormente vendidos a inversionistas institucionales mexicanos o extranjeros, en los siguientes dos a tres años.

El road show lo han enfocado en Chile (hace un mes), Perú y Colombia (hace dos semanas).