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Cinco formas de entrar al negocio inmobiliario

Cinco formas de entrar al negocio inmobiliario

Una serie de elementos se están combinando para que los precios de las propiedades sigan subiendo. ¿Cómo aprovechar el alza?. Hoy existen varias formas de invertir en este negocio, cada una con sus riesgos diferentes.

Por: Rafaella Zacconi | Publicado: Miércoles 23 de junio de 2021 a las 12:46
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En momentos de incertidumbre las recomendaciones del mercado apuntan a diversificar la inversión y apostar a activos menos volátiles como las acciones o instrumentos de renta fija, que se ven expuestos rápidamente a los vaivenes del mercado. 

La inversión inmobiliaria consiste en adquirir propiedades (habitacionales, oficinas, retail, etc.) con el objetivo de generar rentabilidad a mediano o largo plazo. ¿Y qué necesitas para entrar? Simplemente ahorros para garantizar un primer pie y posteriormente desarrollar una inversión en base a tus intereses. O ahorros para entrar a un fondo, pagar una "mini-cuota" o sumarte a una comunidad que compra.

“Se necesita poca inversión inicial y la gran parte de la inversión en una compra tradicional la financia un crédito hipotecario, lo que lo hace un bien asequible. Si se administra correctamente, puedes acceder a un ingreso mensual, consiguiendo un flujo de caja positivo constante en el tiempo. La inversión inmobiliaria considera dos tipos de posibles ingresos: uno atribuido a la plusvalía, y otro relacionado al ingreso mensual”, explica el experto inmobiliario y gerente de Business Center Puertas de Chicureo, Cristián Periale.

Para aquello, resulta esencial fijarse en el sector donde se invierte, el mercado al que pertenece y otras variables como la relación precio-calidad, ya que según los expertos este es un mercado donde no se puede entrar y salir con tanta rapidez.

"Una persona puede invertir en un departamento cuyo valor es de $ 100 millones. Sin embargo no es necesario que quien lo compre cuente con este dinero para poder ganar las rentas relacionadas con esa inversión. Basta con tener un pie o porcentaje del total, habitualmente alrededor de un 20%, ya que en Chile hoy obtener un crédito por el 80% de una propiedad es bastante probable. Finalmente el inversionista ganará rentabilidad sobre los $ 100 millones y no solo sobre los 20% que invirtió como pie", explica el director de Marketing de Brokers Digitales, Ignacio Corrales.

Ahora bien, ¿cuáles son las formas de invertir en el sector inmobiliario? En general no son muchas, pero aquí te entregamos una lista de las más usuales y sus características.

1. Comprar directamente

La primera opción -y más recurrente- es la compra directa al ejecutor de un proyecto inmobiliario, o a través de visitas a salas de ventas.

Una alternativa tradicional que según la gerente comercial de Siena Inmobiliaria, Ana María del Río, “no tiene ningún costo asociado y entrega la confianza de saber quién es el desarrollador que está detrás de la inversión”.

Asimismo, a diferencia de otros tipos de formas de ingresar al negocio inmobiliario, con esta opción el inversionista adquiere también un activo tangible, que forma parte del patrimonio de la persona y es heredable con el tiempo.

"Es importante fijarse en los atributos del producto y no solo en el valor UF mts2, considerando la tendencia del mercado del arriendo, toda vez que es una inversión de largo plazo y requiere mantenimiento y permanecer vigente", recomienda la subgerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta, Isabel Letelier.

2. Usar “Minicuotas”

Esta es otra alternativa implementada recientemente por la industria inmobiliaria para dar acceso a más personas y convertirse en inversionistas “hormigas”, que consiste en la opción de pagar el pie en muchas cuotas (desde las 24 hasta las 36 cuotas) para reducir el monto mensual.

“Mientras más baja sea esta cuota, más fácil le resultará al inversionista pagar el pie. En caso de que el inversionista cuente con buena capacidad de pago mensual, optar por una minicuota le abre la posibilidad de invertir en más de un departamento y así pagar más de un pie de forma simultánea”, señala el director de Marketing de Brokers Digitales.

Asimismo, Periale indica que estas pequeñas cuotas mensuales permiten no poseer necesariamente un capital inicial -a diferencia del mercado bursátil donde se exige poseer un capital inicial-, por lo que con este tipo de inversión se podrían conseguir mejores indicadores de rentabilidad del activo. 

“Permite que la propiedad se valorice en el tiempo y en el momento de solicitar el crédito hipotecario tu propiedad ya aumentaría de valor, disminuyendo por lo tanto las incertidumbres de inversión”, agrega.

No obstante, Corrales asegura que si bien es una buena opción para comenzar a invertir en el sector inmobiliario, también hay que considerar que el inversionista debe conseguir el financiamiento del 80% restante. “Si bien hoy en Chile el multicrédito es posible, es un truco financiero que tiene sus días contados”, afirma.

"La inversión inmobiliaria considera dos tipos de posibles ingresos: uno atribuido a la plusvalía, y otro relacionado al ingreso mensual”, explica el experto inmobiliario y gerente de Business Center Puertas de Chicureo, Cristián Periale.

3. A través de fondos de inversión

En total, de los US$ 660 millones de activos administrados por los fondos de inversión que se sumaron en el primer trimestre de este año, el 91,3% corresponde a activos alternativos. Y según comentó a DF el presidente de Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), Luis Alberto Letelier, la mayor cantidad de fondos nuevos que se crearon fueron del sector inmobiliario, con 19 fondos por un total de US$ 265 millones.

Por lo mismo, esta se ha convertido en una buena opción para aquellos inversionistas que ya están más acostumbrados al mercado, de tal manera que puedan comprar un porcentaje pequeño de un fondo y este a su vez adquiere edificios completos o toma posición en su portfolio en inversión inmobiliaria.

“Comprar a través de fondos de inversión es una buena alternativa para inversionistas de alto patrimonio en donde aseguran rentabilidades a largo plazo a un riesgo controlado, pero no es recomendado para personas que no posean un alto capital”, plantea el gerente de Business Center Puertas de Chicureo, agregando que también permite diversificar el riesgo en varios proyectos inmobiliarios.

En la misma línea, la subgerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta explica que hay que tener presente que si bien comprar a través de un fondo puede aportar mayor liquidez, también implica que el inversionista debe acatar las resoluciones de la mayoría.

4. Brókers

Similar al caso anterior, invertir a través de un bróker inmobiliario permite el acceso a un portafolio de inversión en distintos procesos o estados de avance de un proyecto, sea para entrega inmediata, en obra o en blanco.

Las diferencia es que, en este caso, no tendrías que interactúar directamente con la gestora de fondos, sino que el bróker haría de intermedario entre el comprador y el vendedor.

Además, hay que tener claro que no todos los brókers son miembros de la bolsa, por lo que debes revisar bien el lugar donde invertirás tu dinero, ya que no estarán regulados directamente por una autoridad como otros agentes del mercado.

5. Grupos y comunidades

Actualmente existe una nueva forma que está adoptando el mercado inmobiliario basada en la construcción de comunidades de inversionistas a través del mundo digital, las que según Corrales, unen sus fuerzas para negociar la compra de un edificio de renta residencial alcanzando el mismo poder de negociación, e incluso, superando el que pudiese tener un inversionista importante como un familly office.

"Cuando se habla de rentabilidades los rangos actuales para considerar una buena inversión se considera en torno al 5%. Actualmente en Santiago Centro, por ejemplo, está en 4,5%, pero es importante saber que para invertir de manera correcta en un activo inmobiliario se deben tomar en cuenta tres variables; el retorno sobre el activo, el flujo efectivo y el retorno sobre la inversión. Visualizando cómo se comparta el inmueble bajo estos tres parámetros, se tomará entonces la mejor decisión de compra", dice Periale.

Invertir en sostenibilidad: tres pasos clave

Las inversiones en empresas que operan bajo criterios ambientales, sociales y de gobernanza o ESG crecen en todo el mundo, en medio de la pandemia y la crisis climática. En Chile se puede invertir directamente en acciones y fondos bajo estas premisas. Los montos dependen de cada activo o entidad financiera.

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