No habrá corte de cinta ni una inauguración oficial. El debut del nuevo complejo de oficinas denominado Mercado Urbano Tobalaba (MUT), que lleva adelante el grupo Territoria en pleno Apoquindo, será de forma absolutamente parcializada y sin más ruido que el sonido de apertura de los candados de las cortinas de seguridad.

Originalmente, el plan de la compañía era abrir este nuevo desarrollo inmobiliario, que incluye amplias zonas comerciales, en abril de este año. 

Sin embargo, la pandemia obligó a modificar los plazos ante la paralización que sufrió la obra por las cuarentenas obligatorias.

Pero desde la empresa confirman que ya hay luces sobre la fecha de estreno de los primeros metros cuadrados construidos de los más de 82 mil m2 que involucra toda la obra.

“Las aperturas de MUT serán paso a paso, y comenzarán el tercer trimestre de 2021, coincidiendo con la habilitación de los nuevos accesos y salidas de la estación Tobalaba de Metro”, explica Territoria a DF MAS.

Porque una de las principales características es que este proyecto se integra directamente a la Estación Tobalaba a través de un túnel construido por debajo del canal San Carlos.

Según la inmobiliaria, con estas nuevas obras se ayudará a descongestionar una estación por la que transitaban más de 100 mil personas al día rumbo a sus lugares de trabajo (antes de la pandemia) o bien para combinar con las 32 líneas de Red (ex Transantiago) que circulan por la zona.

Así, las primeras etapas que abrirán a público del proyecto MUT corresponderán a los niveles subterráneos, y a continuación los espacios de retail que dan a la calle, precisó la inmobiliaria.

Según sus estimaciones, la Fase 1 del proyecto estará completamente recepcionada y operativa durante el primer trimestre de 2022. Esto involucra tres edificios de los cuatro que considera todo el proyecto inmobiliario.

“Respecto de la Fase 2, que considera la torre 4 y sus obras complementarias, el plazo de apertura es el segundo semestre de 2023”, señala la firma.

La inversión total alcanzará los US$ 500 millones, por lo que esta obra es catalogada como la más grande actualmente en construcción en el país.

De hecho Territoria Apoquindo es una de las inversiones que han sido apoyadas por la Oficina de Gestión de Proyectos Sustentables del Ministerio de Economía, GPS, orientada a promover y facilitar inversiones que tengan un impacto positivo sobre la economía y el entorno.

Espacios verdes

La inmobiliaria Territoria está ligada a Ignacio Salazar y Francisco Rencoret, y para este proyecto sumaron como socios a la familia Calvo Puig y al fondo de inversiones Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), que pertenece al gobierno del emirato de Abu Dhabi.

El proyecto de Apoquindo nació luego de que la empresa adquiriera el terreno del exsupermercado Unimarc que estaba ubicado en Apoquindo con Tobalaba, operación concretada en 2012 y que rozó los US$ 50 millones. 

La iniciativa sufrió una serie de retrasos, por cuanto los socios decidieron ampliar considerablemente el proyecto y sumaron más paños vecinos, como la superficie del ex Food Garden de El Bosque.

En paralelo, y ya iniciadas las obras, Territoria siguió negociando para adquirir la esquina en donde se ubicaba una sucursal de la cadena Pizza Hutt, lo que se concretó tras varios tiras y aflojas, lo que elevó el terreno hasta los más de 12 mil m2 que tiene actualmente.

Pero lo más relevante de esta operación fue que le permitió a la inmobiliaria tener toda la manzana comprendida por las calles Apoquindo, Encomenderos, Roger de Flor y El Bosque Norte.

Para promover la movilidad sostenible, se incluyó un Bici Hub con servicios para ciclistas y estacionamientos para 2.000 bicicletas. De esta forma, quienes usan esos medios de transporte podrán conectarse fácilmente con las distintas líneas de Metro.

Entre los niveles -3 y -1 estará situado un mercado urbano, en el que la idea es que se instalen artesanos y pequeños productores. Aquí también se considera la instalación de restaurantes, tiendas de diseño y espacios para cursos y talleres, entre otros elementos.

El proyecto contempla también la ampliación de veredas, la construcción de una nueva plaza en la esquina de Encomenderos y Apoquindo, y la remodelación de Roger de Flor.

Aumento de oficinas en la zona

Aunque al interior de Territoria hay confianza sobre el éxito de la iniciativa, su debut será en momentos en que el negocio de las oficinas sufre un complejo escenario ante la irrupción del teletrabajo.

Muchas empresas dejaron de usar parte importante de sus dependencias corporativas; otras, simplemente las devolvieron. Esto derivó en un fuerte salto en la tasa de vacancia, que ya alcanzó el 10% en promedio en Santiago. Y se espera que siga subiendo en los próximos meses.

Según datos de Colliers, el submercado El Bosque-El Golf (donde se encuentra este complejo de oficinas y comercio, a pasos del Costanera Center de Cencosud) registró una tasa de vacancia de 7,5% en el primer trimestre de este año, anotando su cuarta alza consecutiva. 

La superficie disponible aumentó de 22.400 metros cuadrados (m2) durante el primer cuarto del año pasado a nada menos que 67 mil m2 en los tres primeros meses de este 2021.

La consultora estima que, con los nuevos ingresos de edificios y la liberación de superficie en edificios en operación, la tasa de vacancia rondaría el 10% a fin de año en este sector. Eso, dicen algunos actores del mercado, es siendo conservador.

Enrique del Campo, gerente del área de oficinas de Colliers, dice que dadas las características técnicas y de sustentabilidad del proyecto, el concepto del mercado urbano, sus plazas interiores, la integración de éste con el entorno, su ubicación y diseño, son elementos diferenciadores que debiesen tener una buena acogida de cara al mercado. 

Pese a esto, dijo que el mercado hoy presenta oportunidades únicas dado el aumento significativo en la disponibilidad de oficinas en el Gran Santiago, junto con el decaimiento momentáneo de la demanda dada la incertidumbre imperante producto de la coyuntura sanitaria derivada de la pandemia y el contexto sociopolítico.

“Creemos que al igual que el mercado, habrá posibilidad de obtener mayores concesiones mientras el mercado siga contraído, siendo el 2021 un año de oportunidades en este sentido”, sostuvo Del Campo.

Gustavo Valenzuela, director de brokerage Cushman & Wakefield, también destaca las características de MUT, así como su cercanía con las líneas 1, 4 y 6 del Metro de Santiago, además de la futura Línea 7 y Teleférico, que se sumarán en los próximos años, ofreciendo un nivel de conectividad de altísimo nivel, destaca el directivo.

“En términos relativos y reconociendo que al mercado de oficinas premium le quedan varios trimestres lentos, MUT no debiera ser muy complejo de colocar ya que sus atributos lo diferencian positivamente del resto de la oferta”, sostiene Valenzuela, quien afirma que, si el proyecto se consolida bien, en el mediano a largo plazo el complejo, gracias a sus atributos, debiera defender muy bien la tarifa de renta. Esto quiere decir que los valores de los arriendos no debieran sufrir grandes caídas.

No obstante, en el mercado hay voces que plantean que este complejo enfrentará un difícil panorama para colocar sus espacios en arriendo.

A cargo de todo el proceso está la misma Territoria, aunque también participan los principales intermediadores que operan en el mercado nacional.

Por lo pronto, en la zona hay varios proyectos de edificios de oficinas liderados por fondos de inversión que han retrasado el inicio de las obras, a la espera de que mejoren las condiciones del mercado.

Incluso, hay algunos que están evaluando cambiar el destino de los edificios de oficinas a departamentos para arriendo. Pero, coinciden varios consultados, todo aún está en veremos y dependerá de cómo será el regreso de los trabajadores a la nueva realidad laboral tras la pandemia.