Escaso avance ha tenido la querella que interpusieron los accionistas minoritarios Aurelio Montes, Rodrigo Lyon, Mario Ruiz Tagle y Luis Ruiz Tagle, en contra del directorio de la firma, que incluye al controlador de ésta, Juan Cúneo; su presidente, Alberto Muchnick; y uno de los fundadores, Alejandro Simonetti, por administración desleal, negociación incompatible, y falsificación de instrumento público. 

Los accionistas acusan que el directorio hizo un aumento de capital sin necesidad y “diseñaron e implementaron un esquema destinado a diluir a los accionistas minoritarios y aumentar la participación del Sr. Cúneo en la sociedad, pagando por ello a la sociedad un precio artificial que, a todas luces, no corresponde al valor de las acciones emitidas, perjudicando así al patrimonio de la compañía”, dice la querella presentada por los abogados Salvador Vial y Cristophe Giroux, que fue acogida a trámite y remitida a la Fiscalía de Las Condes, pero los querellados aún no presentan defensa legal.

Una de las pruebas para esa tesis es un informe que hizo LarrainVial para determinar el precio al que se venderían las acciones de nueva emisión.

En el citado informe, LarrainVial dice que para valorizar usó como metodología dos modelos: el primero fue el llamado “valorización por flujo de caja libre (o al activo) descontados”, que entre otros incluyó una modelación de flujos para los años entre 2022 y 2031 y luego a perpetuidad desde 2032. Además de analizar los proyectos actuales en ejecución y futuros de la inmobiliaria. 

El otro modelo fue la “valorización por múltiplos de empresas comparables”. Y para ello los comparó con información de las empresas Paz, Socovesa y Manquehue, “los cuales se encuentran transando a valores históricamente bajos, afectados por los retiros de fondos de pensiones e incertidumbre política asociada al proceso constituyente que han aumentado las posiciones de venta en acciones con baja liquidez”.

También dijo que “el alza de tasas ha impactado la expectativa de ventas de las inmobiliarias, que se espera se mantenga baja durante el 2022 y 2023 y ha aumentado la preocupación por potenciales desistimientos durante los próximos dos años”. 

Por último, y que es el punto que acusan los querellantes, dice que “se descartó la metodología de valorización por Múltiplos de Transacciones Comparables, ya que no existen transacciones comparables públicas”. 

Según la querella, lo grave de esta situación radica en que, pese a que fue la Administración de Simonetti la que encargó este informe “y no obstante la clara prevención de Larraín Vial, de todos modos Juan Cúneo, el Presidente Alberto Muchnick y el ex Presidente Alejandro Simonetti, al igual que los demás directores de la compañía, deliberadamente ocultaron a Larraín Vial que pocos meses antes, los mismos tres directores individualizados habían celebrado contratos privados de cesión de acciones de Simonetti, información que desde luego resultaba sustancial para la adecuada determinación del precio de colocación de las acciones de pago”.

El 24 de noviembre de 2021, la sociedad Aliestar Chile, de Muchnick, compró 60.600 acciones de Inmobiliaria Simonetti a la sociedad Liucura Dos, vinculada a Alejandro Simonetti. En la misma fecha, Cúneo, por sí y a través de sus sociedades Inversiones B y L Limitada, e Inversiones Los Olivos, adquirió paquetes por 615.000, 4.438.858 y 5.000 acciones, las que fueron vendidas por Aulén S.A. y Liucura Dos S.A., ambas relacionadas a Alejandro Simonetti.

“Si bien esta parte no tiene acceso a los contratos privados de suscripción de acciones en que participaron Juan Cúneo, Alberto Muchnick y Alejandro Simonetti, de acuerdo a la información que manejamos, al parecer el precio habría sido superior a los $ 1.320 por acción, es decir, prácticamente el triple de la valorización de 445,58 que propusieron y ‘empujaron’ los mismos Sres. Cúneo, Muchnick y Simonetti como directores de la compañía y en ejercicio de su deber de maximizar los beneficios de la sociedad”, se lee en la querella.