Los centros comerciales volvieron a ponerse atractivos en bolsa. Todos están haciendo cosas por atraer más visitantes en sus ubicaciones, y más inversionistas también. 

En el caso de la firma de centros comerciales de Cencosud, controlada por la familia Paulmann, sus ganancias crecieron 3,5% en 2023 hasta los US$ 214 millones; cambiaron a su gerente general, y pusieron el acelerador a su plan de inversiones por US$ 500 millones hasta 2027 que involucra un crecimiento de un 25% en metros cuadrados arrendables sumando 330.000 m2 adicionales. 

“Todos quieren a Cencoshopp”, dice un inversionista que está mirando con ansias cómo la cadena suma aperturas y más metros cuadrados. La tasa de ocupación aumentó 50 puntos bases interanual hasta el 98,2% en sus tres ubicaciones, y en Colombia y Perú es donde más crece: en el país cafetero subieron 39,6% los ingresos y en la nación vecina otro 14%. 

En cuanto a la estructura de capital, al cierre del cuarto trimestre la compañía reportó una posición de caja de $116.450 millones, un aumento de 17,7% respecto a diciembre de 2022. 

En bolsa, la acción subió 13,29% en 2023, y en lo que va de 2024 ya lleva un alza de 7,4%. Además, superó en capitalización de mercado a Parque Arauco y está cerca con Mall Plaza, sus archirrivales. 

Sendos informes privados de JP Morgan y LarrainVial también ponen puntos de atención. 

El banco estadounidense dijo a inicios de mes que las ventas de los arrendatarios de Cencoshopp en el último trimestre cayeron 2,3%, versus el alza que tuvieron Mall Plaza (0,5% interanual) y Parque Arauco (5,7% interanual)

Eso sí, dijo que el tráfico peatonal aumentó un 3% interanual, llegando a 32 millones de visitantes durante el trimestre; y el banco de suelos alcanzó $310 mil millones a valor contable, lo que representa 750 mil m2 de espacios arrendables potenciales. 

Los favoritos para invertir de JP Morgan son Parque Arauco y Mall Plaza, principalmente por sus menores valorizaciones en bolsa. “Mantenemos Neutral en Cencoshopp dada una valoración relativamente más alta frente a sus pares y un menor potencial alcista relativo, así como una menor exposición al consumo discrecional. En nuestros números incluimos la apertura de Vitacura 75 mil m2 de superficie arrendable en 2027”.

LarrainVial, por su parte, dice que la razón de endeudamiento de la cadena dueña del Costanera Center fue más saludable. “Sin embargo, el ratio podría verse presionado a medida que la empresa avance con sus planes de expansión (...) Confiamos en que la capacidad de Cencoshopp para generar efectivo y su sólida estructura de capital deberían ayudar a sostener sus saludables índices de endeudamiento”.

Plan de inversiones

Es justamente el plan de inversiones donde avanzan más. El año pasado abrieron Cenco La Molina en Perú e invirtieron en la readecuación de espacios y ampliaciones, como es el caso de Cenco Costanera en su Planta Baja y Cenco Osorno. En proceso de reconversión y ampliación también está el centro comercial Cenco Limonar en Cali, Colombia. Adicionalmente, en Lima, Perú, se encuentra el proyecto de San Juan de Lurigancho, el cual contempla unos 107.000 m2 distribuidos en seis niveles.

Donde están poniendo mucho foco es en potenciar entretención y espacios diferentes a la sola compra. Un buen ejemplo de eso es la reciente apertura de nuevos gimnasios en La Florida, Ñuñoa y prontamente también en La Dehesa. 

En cuanto a entretención, recientemente inauguraron un centro de entretención infantil de más de 2.500 m2 en Costanera Center y uno de 1.400 m2 en La Florida. 

Otro aspecto a destacar es la importancia que tienen los shoppings, por ejemplo, para los puntos de retiro de productos y mercadería o la implementación de darkstores. De hecho, en Costanera Center están terminando de habilitar más de 8.000 m2 para la incorporación de un darkstore en el piso -5 del centro comercial, que debería estar operativo en el segundo trimestre de este año. Aún está en estudio si será sólo para marcas de Cencosud o si lo abrirán a más actores que quieran usar ese espacio. 

En Chile, en tanto, se reingresó un nuevo Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) del proyecto de Centro Comercial en Vitacura, el cual incorpora una serie de observaciones realizadas por diversos grupos de interés relevantes, con lo que se retomó su tramitación. Este proyecto no ha sido sencillo de tramitar para la cadena, por oposición de ciertos grupos de interés, pero según sus proyecciones la inversión debería seguir avanzando a medida que ofrece más medidas de mitigación. Uno de los principales opositores ha sido el municipio de Vitacura, pero fuentes cercanas a la empresa creen que el proyecto va lograr ser aprobado. 

En regiones, se encuentran en tramitación los permisos para las ampliaciones de Cenco Temuco a alrededor de 77 mil m2 y Cenco Rancagua a aproximadamente 78 mil m2. 

En cuanto al negocio de oficinas, la compañía ha presentado señales de reactivación. En Office HUB del Costanera pusieron a disposición más de 7.500 m2 en 2023 y en los primeros meses de este año ya han sumado metros adicionales, lo que da cuenta de una reactivación del mercado de oficinas clase A, y de los resultados de una estrategia enfocada en potenciar una oferta de oficinas con distintos tamaños y formatos, que les permite llegar a distintos mercados. 

Actualmente, Office HUB Costanera (Gran Torre Costanera y Torre Vitacura) cuenta con 28 empresas arrendatarias, destacando compañías líderes del área financiera, bancos, minería, estudios de abogados y tecnología.

La próxima semana, de hecho, la firma realizará un desayuno en la Gran Torre Costanera para presentar a más de 100 brokers de las principales empresas de corretaje un nuevo producto de oficinas, se trata de los pisos habilitados con tamaños desde 290 m2.

Nueva cara y nuevo jefe 

Los cambios al interior de la compañía también se han reforzado este año. De hecho, en enero lanzaron la marca Cenco Malls, que busca agrupar todas sus operaciones bajo ese nombre en la región.

Mientras que el último día de febrero anunciaron que el actual gerente comercial regional de Cencosud Shopping, Sebastián Bellocchio Fioretti, asumiría como nuevo gerente general, en reemplazo de Rodrigo Larraín, nombrado CEO de Cencosud S.A., luego de la renuncia de Matías Videla, quien fue sancionado por la CMF el año pasado.

Bellocchio, chileno de 46 años, es ingeniero comercial de la Universidad Finis Terrae y cuenta con estudios de postgrado en alta dirección en ESE Business School de la Universidad de Los Andes. Ha hecho toda su carrera en el holding de los Paulmann. En 2002, tras egresar de la universidad entró a Tiendas Paris como category manager en Deco Hogar, luego pasó a product manager en la misma área y fue gerente de Store Planning y Visual Merchandising. Y el 2010 pasó a integrar y ser parte del equipo que ha liderado el crecimiento de Cencosud Shopping SA en toda la región, entre lo que destaca su activa participación en el proceso de IPO de la compañía en 2019.

La relación entre Bellocchio y Larraín es muy buena y trabajaban de memoria por todos los años juntos, por lo que el traspaso fue ordenado y fácil. Además, el nuevo mandamás de los centros comerciales ha dejado claro que viene a continuar con el trabajo iniciado por Larraín y, sobre todo, concretar el plan de inversiones de la firma.