Esta semana se aprobó la reorganización judicial de la constructora La Cruz, que entró en esta situación, entre otros motivos, por el riesgo de que le cobraran las boletas de garantía que había entregado al Estado para poder construir casas con subsidios.

No es el único caso, porque Brotec, una de las constructoras más grandes del país, también enfrenta un proceso de liquidación, mientras que decenas de constructoras han solicitado su quiebra o han iniciado un proceso de reorganización financiera ante la justicia (14 de ellas están en tribunales de Santiago). 

La situación es compleja: hay voces que plantean que, de no haber medidas de parte del gobierno, se podría convertir en una crisis sistémica entre las empresas que construyen viviendas con subsidios. 

Un tema no menor para la administración encabezada por el Presidente Gabriel Boric, pues se podría poner en jaque la meta de entregar 260 mil nuevas viviendas sociales antes del término de su mandato.

Frente a esto, el gobierno, a través del Ministerio de Vivienda liderado por Carlos Montes, decidió dar más flexibilidad a las constructoras que desarrollan viviendas sociales, lo que, en la práctica, ha significado evitar la ejecución del cobro de boletas de garantías a las empresas que no han cumplido con los contratos producto de la pandemia.

Para una constructora, el cobro de una boleta de garantía puede llegar a ser fatal. De hecho, para muchas, lo fue. 

DF MAS consultó al Ministerio de Vivienda, luego de que varias constructoras afirmaran a este medio que los Serviu regionales están siendo más flexibles con el cobro de las boletas de garantía ante atrasos justificados.

¿Hay una dirección desde el Ministerio de aplicar un criterio menos restrictivo para evitar que quiebren en masa las empresas?

La respuesta fue: “Es importante aclarar sobre este punto que las boletas siempre se cobran cuando vencen. Lo que ha ocurrido, es que se ha dado más flexibilidad para prorrogar los contratos en los que hay una clara justificación en el atraso de ejecución de obras, teniendo en cuenta la realidad que impuso la crisis sanitaria, con paralizaciones que se superaron también gracias a protocolos que desde el Minvu se establecieron para dar la mayor continuidad posible a las obras. Por lo tanto, ha habido mayor flexibilidad, cuando se justifica, respecto de los contratos que lleva a que se postergue el cobro de las boletas de garantía, pero una vez vencidas, éstas siempre se cobrarán”.

El cambio de criterio -que sugirió Montes apenas inició su periodo como ministro- es considerado para algunos como un salvavidas. Es el caso de La Cruz Inmobiliaria y Constructora, de propiedad del expresidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Daniel Hurtado, y Marcelo Garrido, que sumaba pasivos superiores a los US$ 80 millones.

La Cruz es una de las dos más grandes constructoras de viviendas económicas para el Serviu y la primera que logró aprobar una reorganización judicial, la semana pasada. 

Según conocedores, la empresa logró su viabilidad luego de que los Serviu regionales flexibilizaran los contratos, evitando el cobro de boletas. En caso contrario, la situación de la empresa era inviable.

Tras aprobarse su reorganización, la compañía reinició sus proyectos para lograr el pago del total de sus pasivos en menos de tres años, explica un conocedor. Y, que es lo que busca el Ejecutivo, tener más viviendas sociales en construcción.

“Como ministerio y como gobierno del Presidente Gabriel Boric tenemos el compromiso de abordar con máxima urgencia la necesidad de viviendas que tenemos en Chile y con el Plan de Emergencia Habitacional estamos generando las condiciones no para superar totalmente la necesidad, pero sí al menos dar una solución al 40% de las familias que hoy identificamos que necesitan una solución habitacional con mayor urgencia”, señalaron desde el Minvu.

La tormenta perfecta

Si bien hay un respiro entre las constructoras de viviendas sociales, el riesgo de insolvencia para las empresas que desarrollan proyectos habitacionales para el público general, se mantiene.

En este caso, la contraparte no es el Serviu, sino que inmobiliarias que han contratado a constructoras. La mayoría bajo acuerdos de ‘Llave en Mano’, en que el constructor se compromete a entregar una obra completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija de dinero, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la iniciativa.

El problema es que, producto de la pandemia, las obras se paralizaron por largo tiempo, los costos se dispararon y el financiamiento de los bancos está cada vez más restrictivo. 

“La pandemia tuvo a todas las constructoras por mucho tiempo sin poder avanzar en sus obras, con todo el costo financiero que conlleva el atraso”, dice Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers.

José Ignacio Vicente, CEO de TOCTOC, suma la incerteza jurídica para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la inflación, el alza de tasas y la complejidad que existe para obtener los permisos de construcción.

Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas GPS Property, suma el costo financiero que hoy tienen las compañías, llegando a alzas por sobre el 20 y 30% de lo que se conocía anteriormente. 

El ejecutivo dice que otra de las causas que han incidido en este negativo escenario para las constructoras es la baja en la velocidad de las ventas de las viviendas, lo que se atribuye a la fuerte alza en las tasas de los créditos hipotecarios, lo que ha dejado a muchos chilenos sin posibilidad de adquirir una casa. “Sin duda, estos factores se resumen en un alto estrés sobre la caja/efectivo de las empresas”, sostiene.

El rol de los financistas

En los bancos, aseguradoras y family offices la preocupación es total. Varias fuentes consultadas concuerdan en que todas las inversiones en desarrollo inmobiliario residencial hoy están pasando por momentos flojos. 

Por el lado de los bancos, las alertas se han traducido en bruscas caídas en colocaciones para construcción de viviendas. 

Por ejemplo, en julio de 2019 la banca tradicional prestó $3,9 billones (millones de millones), de acuerdo a datos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), siendo liderado por lejos por el Banco de Chile que prestó $ 1,7 billones. La inyección de capitales de la banca a la construcción solo siguió en alza hasta diciembre del año pasado, cuando se alcanzó la cifra récord de $ 5,6 billones, y el banco controlado por los Luksic colocó $ 2 billones.

Pero el naipe empezó a derrumbarse este año. Las últimas cifras de la CMF reflejan que las colocaciones bancarias para construcción de viviendas en julio fueron de $ 4 billones, 27% menos que diciembre, y esta vez lideraron los préstamos el Banco Estado, con $ 885 mil millones, y el Banco Bice, de la familia Matte, con $ 835 mil millones. Mientras que el Chile se quedó en la posición siete y colocó solo $ 267 mil millones, una caída de 87% respecto a lo prestado en diciembre. 

Lo que ocurre con el Banco de Chile, dice un ejecutivo del sector, refleja bien lo que está pasando en la industria. “La banca privada está mirando con lupa cada proyecto y las áreas judiciales y de cobranza están con más trabajo que nunca por la seguidilla de impagos”, dice la fuente. 

Consultado el Banco, no se refirió. 

Pero no solo los bancos están complicados. Por el lado de los inversionistas privados que apostaron por fondos de inversión de desarrollo inmobiliario residencial también hay alertas encendidas, y eso incluye a las AFP, aseguradoras, family offices y personas de altro patrimonio. 

Según el último reporte de Acafi-CBRE, hay 20 administradoras que operan 51 fondos de inversión de desarrollo inmobiliario de diferente tipo, y si en 2021 tuvieron un crecimiento de 28,3%, el primer trimestre de 2022 solo llegó a 0,4%.

Banchile, Link Capital y LarrainVial son las AGF que lideran en el capital administrado de fondos para desarrollo inmobiliario. 

Pero además, los fondos están compitiendo con una serie de nuevos fondos de inversión para invertir en otros países, principalmente Miami. Y contra otros segmentos, como multifamily, bodegas y placas comerciales. 

Nicolás Cox, director ejecutivo de CBRE, apunta a que el mercado constructor e inmobiliario está a la espera de definiciones clave del sector como la reforma tributaria y lo que pase, por ejemplo, con el tratamiento del IVA como crédito para las inmobiliarias, o cómo tributarán las inversiones en fondos de inversión inmobiliario.

“Eso, sumado a la eventual recesión que viene, tiene con un signo de interrogación al sector”, dice Cox. 

Garantías flexibles 

Tema aparte para los bancos tiene que ver con financiar garantías para que las constructoras entreguen al Servicio de Vivienda y Urbanismo (Serviu). Cada vez que una constructora se adjudica la construcción de casas con alguno de los programas de subsidios estatales, debe entregar al Estado un monto en garantía que se cobra si es que la empresa no cumple con el contrato. 

Desde un banco privado comentan que casi no se están dando ese tipo de boletas por la incertidumbre de las mismas constructoras de poder concluir los trabajos.

Ello, explican, porque los contratos con el Estado son contra entrega de avances, pero la alza de los costos de la construcción ha impactado directo en que el tope de reajuste que permiten los contratos, no alcanza a suplir el alza de costos y con ello empuja a constructoras a estar al límite y hacer cumplir la boleta de garantía, pero desde el Ministerio de Vivienda han flexibilizado los requisitos, para evitar que más constructoras caigan. 

“Como ministerio tenemos la facultad de hacer adelantos del pago de los subsidios contra las boletas de garantía. Sin embargo, hemos encontrado que hay una contracción o dificultad por parte de las empresas constructoras de acceso a la banca para que obtengan esta boleta o pólizas de garantía lo que, a su vez, impide que puedan presentar estos instrumentos al Minvu”, dicen desde la secretaría de Estado.

“Somos conscientes de esta situación y estamos usando las herramientas que tenemos a nuestro alcance, como el complemento de los subsidios y también conversando con los bancos para que generen más instrumentos para las empresas constructoras", apuntaron.

"Así como impulsamos medidas de apoyo para quienes necesitan adquirir una vivienda, también buscamos que la banca dé un mayor apoyo a las constructoras, por ejemplo, flexibilizando o dando mayor cobertura a la solicitud de póliza de financiamiento, trabajo que desarrollamos en conjunto con la Cámara Chilena de la Construcción y BancoEstado”, agregaron. 

De hecho, el banco estatal ha aumentado consistentemente desde 2019 los préstamos para construcción de viviendas. Si en julio del 2019 prestó $ 506 mil millones, en julio pasado llegó a $ 885 mil millones.