Varias reuniones por la Ley del Lobby ocurridas en las últimas semanas, ha tenido el presidente del Consejo de Defensa del Estado (CDE) Raúl Letelier que se relacionan con un mismo tema: el Hotel Punta Piqueros.

El 7 de agosto, a las 17:15 recibió a representantes de la Municipalidad de Concón para tratar el estado de uno de los juicios que se han desencadenado por el mencionado hotel. Antes, el 24 de julio pasado, el mismo titular del CDE tuvo dos reuniones ese mismo día y por el mismo tema del complejo hotelero.

A las 11 de la mañana, de manera presencial, recibió a representantes de la Corporación Pro Defensa del Patrimonio Histórico y Cultural de Viña del Mar, y a las 14 horas de ese mismo día recibió a los representantes de la Fundación Defendamos la Ciudad. Y aún antes, el 11 de julio, Letelier había recibido por la misma causa a representantes de Inmobiliaria Punta Piqueros, entre ellos a los abogados Darío Calderón y Juan Carlos Manríquez.

La concurrencia ante el CDE de distintos intervinientes relacionados con el Hotel Punta Piqueros, da cuenta del momento cúlmine que vive esta iniciativa inmobiliaria que, emplazada en la Avenida Borgoño Nº 18.115, en el sector conocido como “Peñón Punta Piqueros” o “Peñón Oreja de Burro”, en el borde costero de la Comuna de Concón, está ad portas de cumplir 16 años intentando ver la luz, desde que el 9 de octubre de 2008 concretara una primera solicitud para la aprobación de un anteproyecto de edificación (ver recuadro).

Pero luego de aquel primer paso, la iniciativa -ligada a las familias Said, Urenda y Enzo Bolocco-, que contemplaba un hotel de 134 habitaciones, se vio envuelta en un embrollo judicial tras cuestionarse sus permisos. Esto ha derivado en la última década en numerosas acciones legales y administrativas que impidieron que se llevara a cabo, enfrentándose la compañía en tribunales con la Municipalidad de Concón y otros actores. 

Uno de los últimos golpes en este laberinto judicial fue el 25 de enero de este 2024, cuando la Seremi del Minvu de Valparaíso dictó una resolución -la número 38- por la que ordenaba la demolición del Hotel Punta Piqueros.

Pero tras todos estos años de pleitos, las partes -la inmobiliaria, la Municipalidad de Concón, y la Corporación Pro Defensa del Patrimonio Histórico y Cultural de Viña del Mar, como tercero coadyuvante- están llegando a un principio de acuerdo. Y es en ese marco que albergan la esperanza de que el CDE se haga parte, de modo de dar una “solución integral” a este conflicto, y que se incluyan todos los juicios que están vigentes y que afectan al fisco de Chile. 

Punta Mar

En paralelo a aquellas reuniones con el CDE, el 15 de julio, a mediodía y de manera presencial, se habían reunido por la ley de lobby dos representantes de la Inmobiliaria Punta Piqueros, Ambrosio García-Huidobro, el gerente general de la inmobiliaria, acompañado de Alejandro Nash, con el alcalde de Concón, Freddy Ramírez. Allí, la materia tratada fue el estado de conciliación en la corte de Valparaíso “y borrador de eventual acuerdo”. 

Es en el marco de un reclamo de ilegalidad que la inmobiliaria había entablado en junio de 2021 -en contra del alcalde y del director de obras de la Municipalidad de Concón-, que se está dando la mencionada conciliación. En esa acción legal, la inmobiliaria había cuestionado oficios por los que no se había acogido su solicitud de continuar con la tramitación de la solicitud de un permiso de edificación.

Tres años después de aquello, las partes suscribieron un acuerdo en torno al Anteproyecto Punta Mar para que, en vez de demoler la obra, regularizarla, pero con sustanciales modificaciones que significarían que ya no podrá funcionar como hotel y tendrá adecuaciones en su altura.  

Este acuerdo parte de una base: que el edificio está ya construido y prácticamente terminado, pero que el permiso al amparo del cual se construyó fue declarado nulo. Esto, sin perjuicio de que cuenta con una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) aprobada y vigente, y que concluida aquella etapa de construcción, los reportes de seguimiento ambiental dan cuenta de que la obra no generó daño y que el medio ambiente en el que se ubica el edificio está en buen estado. 

De allí que la propuesta base fue analizar la regularización del edificio, evitar demoliciones o adecuaciones estructurales, y la obtención de un nuevo permiso de obras, a cambio de que la Inmobiliaria Punta Piqueros renunciara a operar el edificio como hotel y buscara otros usos permitidos -restaurantes, centro de eventos, centro de investigación, galería de arte, spa, entre otros- que lo conviertan en un atractivo turístico para la comuna.    

Según describen actores involucrados en el proceso, demoler el 100% del inmueble hubiera significado revictimizar al medio ambiente, por lo que “había que actuar con un sentido de realidad en cuanto a lo que ya está hecho”, dice un partícipe. Además, se consideró que, en vez de tener un edificio abandonado, si está en operación -cualquiera sea su uso-, involucrará generación de puestos de trabajo e ingresos al municipio por pago de patentes.   

Así las cosas, a fines de julio, el acuerdo estuvo más trabajado y en un acta del 26 de julio se establecieron puntos aún más concretos.

La inmobiliaria se desiste del reclamo de ilegalidad en trámite, supeditado a que se apruebe este acuerdo tanto por los accionistas de la inmobiliaria como por el Concejo Municipal. Y con el norte de seguir adelante con el anteproyecto Punta Mar para regularizar la obra existente en un plazo de 90 días hábiles. Es decir, en estos 90 días, y en la medida en que la inmobiliaria cumpla con reingresar este anteproyecto a tramitación, deberá existir un pronunciamiento por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM).  

Este acuerdo contempla también que la inmobiliaria se desista de otra acción legal, radicada en el Quinto Juzgado Civil de Santiago, por el cual había reclamado por falta de servicio en contra del Fisco de Chile, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región de Valparaíso, y la Municipalidad de Concón, en el que había pedido $ 89.330 millones de indemnización entre daño emergente, lucro cesante y daño moral, el equivalente a unos US$ 95 millones al valor actual del dólar.

Es por ello, que se pidió la suspensión de esta causa, si bien tanto el CDE como la Municipalidad de Concón acaban de contestar, pidiendo, en lo medular, que se rechace la pretensión de la inmobiliaria. 

Sin pernoctación 

Bajo esta nueva realidad y si es que llegan al acuerdo final, lo que iba a ser un complejo hotelero de 134 habitaciones, sería transformado en un inmueble sin pernoctación, que albergará fundamentalmente oficinas para renta y coworking, así como en sus pisos superiores un espacio gastronómico.

Personas que conocen la situación de la inmobiliaria indican que a la fecha no está ingresado el anteproyecto a la Municipalidad de Concón, pues están analizando todavía diversos temas técnicos, pero que sí la idea es ingresar “pronto”, teniendo en cuenta el plazo que dio la Corte.

En el detalle, si este acuerdo prospera en aquellos términos de las bases, de nueve pisos más una terraza superior que iba a tener el complejo hotelero -por eso se hablaba de 10 pisos de hotel-, se bajaría su altura en un piso y medio. Existiría entonces, del piso -6 al -1; el piso 1 correspondiente al nivel calle; y el piso 2 con su terraza. Y en la obra irían prioritariamente oficinas y salas de reuniones destinadas a los propios usuarios de oficinas, para cuyo uso quedaría también el gimnasio y el spa del complejo original. 

En el piso 1 también habría oficinas, un cowork y -dado que es el nivel de acceso-, espacios para artistas y tiendas. Y en el piso 2 con su terraza, varios restaurantes tipo boulevard, que pudieran compartir la cocina, pero con varias cartas. Sus gestores están pensando en generar un espacio similar a Casacostanera.

Cercanos explican que aún no está definido el modelo de negocios de las oficinas, que podrían ser de renta estándar, o bien un modelo tercerizado a un operador. Y sí se considera albergar algún espacio de investigación científica, teniendo en cuenta que cerca está la escuela de Biología Marina de la Universidad de Valparaíso, también ubicada en Av. Borgoño, en Reñaca.  

Con este considerable cambio, el complejo se adaptaría al plan regulador comunal de Concón de 2017, y tendría menos carga de ocupantes, si bien aún resta dilucidarse si debería o no ingresar al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental nuevamente. Esto, dado que como ya cuenta con una RCA de un Estudio de Impacto Ambiental (EIA), una alternativa es que la autoridad ambiental considere válido ese EIA vigente, lo que sus gestores podrían explorar a través de una consulta de pertinencia, por ejemplo.

Las bases del acuerdo estipulan que debe someterse a evaluación de impacto ambiental “en el caso que lo que requiera la autoridad pertinente”. 

Trámites por 16 años

Según un documento fechado el 8 de septiembre de 2008 en el Conservador de Bienes Raíces de Concón, fue José Domingo Eluchans Urenda, entre otros representantes de la Inmobiliaria Punta Piqueros, quienes adquirieron el inmueble a Enzo Bolocco Cintolesi, en la suma de 50.400 UF, unos US$ 2 millones de hoy. Pero tras ello en la siguiente década se sucedería un sinnúmero de actos administrativos y judiciales que fueron haciendo inviable la iniciativa hotelera.

El 9 de octubre de ese mismo 2008 la Inmobiliaria Punta Piqueros ingresó los antecedentes para que le fuera aprobado un anteproyecto de obra nueva. Un mes después, el 4 de noviembre, la Dirección de Obras Municipales (DOM) le formuló observaciones para que fueran subsanadas por el titular.

En 2009 la DOM remite al Concejo Municipal de la Municipalidad de Concón un informe con recomendación favorable, y éste el 11 de marzo de ese año aprueba con seis votos favorables y una abstención el anteproyecto de “obra nueva” Hotel Punta Piqueros.

El 10 de enero de 2011 el Concejo de la Municipalidad de Concón otorgó el permiso de edificación N° 007 de 2011 para construir una superficie total de 19.451,92 M2 destinados a hotel.

El 2 de mayo de 2013 fue la Corte Suprema la que dejó sin efecto el permiso de edificación, mientras no se cumpliera la evaluación ambiental del Hotel Punta Piqueros a través de un Estudio de Impacto Ambiental (EIA). Y el 27 de mayo de ese mismo año, la Municipalidad de Concón resolvió dejar sin efecto el permiso de edificación que había otorgado el 10 de enero de 2011 mientras no se cumpliera la evaluación ambiental.   

El 2 de septiembre de 2014 el Servicio de Evaluación Ambiental de Valparaíso calificó favorable el proyecto Hotel Punta Piqueros. Y el 16 de octubre por decreto alcaldicio de ese mismo año, la Municipalidad de Concón ordenó reanudar todos los efectos del permiso de edificación.

El 5 de diciembre de 2016 la Municipalidad de Concón resolvió suspender los efectos de aquel decreto alcaldicio y ordenó la paralización de todas las obras.

El 25 de enero de 2024 se dicta la Resolución Exenta N°38 por la Seremi, que ordena la demolición del Hotel Punta Piqueros.