El protagonista de esta historia es un edificio que queda en la calle Chacabuco 1345, en la comuna de Santiago. Tiene nueve pisos y cerca de 250 departamentos, de los cuales están ocupados sólo algunas unidades. Según el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, 204 de los 250 departamentos tienen un mismo dueño: la sociedad panameña PRS Tecno Servicios SA., cuyo dueño final no se conoce.

Esa es la trama central de un nuevo caso que se está fraguando en los tribunales y que tiene enfrentados a una inmobiliaria chilena con una serie de acreedores: bancos, aseguradoras y constructoras. Parte de los presuntos afectados dicen que los montos involucrados son cercanos a los del Caso Primus (US$ 25 millones) y que el traspaso de los bienes a Panamá fue “fraudulento”.

El comienzo

José Manuel y Gonzalo Soteras León formaron, en 2014, el Grupo Alcalá, una entidad que se dedicaba a comprar oficinas y locales comerciales arrendados. Luego, el negocio mutó a adquirir edificios para renta residencial. Con ese cambio de modelo, el holding fue rebautizado como Tuin Inversiones, un conglomerado de inversión inmobiliaria que llegó a tener proyectos en las comunas de Santiago, La Florida, Independencia, La Cisterna y Estación Central.

El modelo de Tuin, inicialmente, fue el siguiente: comprar al por mayor unidades de departamentos a distintas inmobiliarias para conseguir mejores condiciones en el precio. Luego, venderlas a inversionistas retail que buscan comprar para arrendar. Tuin, además, asesoraba a futuros clientes con la obtención de su crédito hipotecario y entregaba facilidades de financiamiento.

Su crecimiento fue explosivo, especialmente en redes sociales, gracias a las apariciones de Gonzalo Soteras en programas de televisión. También por sus programas propios -publicados en YouTube- conducidos por el animador José Miguel Viñuela. Sin embargo, con los años, su popularidad se esfumó. En 2023 se activaron una serie de acciones judiciales en contra de Alcalá SpA, sociedad matriz de Tuin Inversiones. Algunos de los demandantes fueron Nevasa -que alegó deudas por $ 2.172 millones- y Himmel, firma de Monte Grupo Financiero, que cobró a entidades relacionadas más de $ 9 mil millones por obligaciones impagas.

Hoy las redes sociales de Tuin Inversiones, que llegaron a acumular decenas de miles de seguidores, están inactivas. 

La construcción

Aparte del negocio de Tuin Inversiones, los hermanos Soteras también incursionaron en la industria de desarrollo inmobiliario. Para eso, fundaron la Inmobiliaria Chacabuco SpA.

Mediante Inmobiliaria Chacabuco, buscaron levantar el edificio de nueve pisos en Santiago Centro. Primero, contrataron a la Constructora Sae para que se hiciera cargo de la construcción. Sin embargo, esa relación se quebró -con un arbitraje de por medio-, por lo que cerraron con Altius, firma que construyó el inmueble.

Para financiar el proyecto, Inmobiliaria Chacabuco acudió al Banco Internacional. En este proceso también entraron distintas aseguradoras.

Finalmente, el edificio bautizado como “Terrazas de Yungay” se recepcionó, abrió sus puertas y empezó a recibir a los primeros inquilinos. No obstante, detrás de él, se esconden millonarias deudas en un proceso de liquidación que tiene involucrado al Banco Internacional, aseguradoras y las constructoras Altius y SEA. ¿El motivo? El no pago de sus obligaciones financieras.

Los mayores acreedores, según documentos judiciales, son el Banco Internacional (con $ 9.200 millones), Liberty Compañía de Seguros Generales ($ 3.900 millones), Southbridge ($ 4.300 millones), Seguros Konsegur ($ 1.200 millones), Constructora SAE ($ 472 millones) y Altius ($ 532 millones). En total, unos $ 20.000 millones, cerca de US$ 20 millones.

Hasta ahí, explican personas involucradas, parecía una quiebra más de una inmobiliaria. Pero hubo un evento que, dicen conocedores, generó un antes y después en el caso, y que motivó a los acreedores a mandatar a Miguel Schürmann, socio del estudio BACS y abogado del Presidente Gabriel Boric, a preparar acciones penales en contra de los presuntos responsables.

A Panamá

Durante el proceso de liquidación, los acreedores se enteraron de que la mayoría de los activos del edificio ya no pertenecían a la Inmobiliaria Chacabuco SpA.

El 5 de septiembre de 2023, según una serie de documentos judiciales, dicha empresa traspasó 204 departamentos, 60 estacionamientos y 50 bodegas a la sociedad panameña PRS Tecno Servicios SA. Este trámite fue una dación de pago para saldar parte de una deuda que una sociedad tercera (vinculada a Chacabuco) tenía: Alcalá SpA. Este movimiento se protocolizó en enero de este año.

No obstante, no se saben detalles de la persona o empresa detrás de PRS.

“Con el objeto de poder concretar esta fraudulenta operación, la empresa deudora dilató en exceso todos los procedimientos judiciales y concursales en los que logró ser notificada; hizo abandono de sus oficinas y promovió incidentes de nulidad de lo obrado con el único propósito (hoy sabemos) de ganar tiempo”, escribió la compañía acreedora Altius en una acción revocatoria ante el 16º Juzgado Civil de Santiago.

Y agregaron: “Toda su estrategia procesal ha tenido por propósito ganar tiempo para vaciar por completo la sociedad y así disminuir su patrimonio a tal punto de que cualquier intento de cobro sea inoficioso, afectando con ello el derecho de prenda general de sus acreedores, traspasando el inmueble desde Chile al patrimonio de una sociedad constituida en Panamá con todas las dificultades que ello implica. En este punto es muy importante destacar que la demandada había pactado una prohibición convencional de enajenar con el Banco Internacional, la que fue incumplida flagrantemente”.

El total facturado por la empresa deudora a la sociedad panameña fue de $ 14.173.388.717 (unos US$ 14,3 millones). El mismo escrito establece que el propio Banco Internacional, que presentó la solicitud de liquidación forzosa, no sabía de este traspaso.

El 3 de diciembre el 16º Juzgado Civil de Santiago concedió la medida precautoria de prohibición de celebrar actos o contratos sobre los inmuebles traspasados a la sociedad panameña. Esto significa, por tanto, que PRS Tecno Servicios SA no puede, por ejemplo, volver a vender ni hipotecar estas propiedades.

“Si los departamentos restantes se pudieran vender a su valor comercial y el edificio funcionara correctamente, eventualmente se podría cubrir la obligación con los distintos acreedores. Pero la situación es compleja en las condiciones actuales. Lo único que hace el señor Soteras con todo este tinglado es aumentar los costos, ya que hay que iniciar juicios para recuperar los activos y seguir juicios por las eventuales responsabilidades penales que pudieran existir, todo lo cual implica costos que afectan las posibilidades de recuperación de los créditos, como seguir pagando abogados y abrir procesos judiciales en otros países”, dice a DF MAS Eduardo Godoy, representante de uno de los acreedores en el proceso de liquidación.

¿IA?

El 2 de diciembre Inmobiliaria Chacabuco, mediante el abogado Oscar Laport, ingresó una contestación a la demanda de Altius. En ella, criticó que las facturas presentadas por la constructora como prueba de su calidad de acreedor eran inválidas, ya que habían sido rechazadas en juicios anteriores. Además, cuestionó la legitimidad de la acción revocatoria, argumentando que no se había demostrado un perjuicio objetivo a la masa de bienes ni la existencia de actos jurídicos fraudulentos.

Sin embargo, para Altius, su contraparte faltó al principio de buena fe porque efectuó, en su contestación, “citas completamente falsas de 6 fallos pronunciados por nuestro Tribunales Superiores de Justicia con el único propósito de engañar y confundir al Tribunal”.

Es decir, según el acreedor, se hicieron referencias a una serie de fallos de la Corte de Apelaciones de Santiago y la Corte Suprema en los que las citas “son falsas y que el contenido al que aluden en su escrito de contestación de demanda simplemente no existe”.

Lo anterior, describieron, “es de la mayor gravedad y replica el actuar fraudulento que Inmobiliaria Chacabuco SpA ha desplegado en los hechos que son objeto de este proceso”.

Consultado Oscar Laport, abogado de Inmobiliaria Chacabuco, no contestó los mensajes de DF MAS.

De acuerdo a Altius, la demandada incurrió en el error por dos razones: o son “creaciones” humanas o una fabricación “de alguna plataforma de inteligencia artificial”.

Por eso, pidieron medidas correctivas y disciplinarias para los abogados a cargo de la contestación.