A medida que avanza la comentada reforma tributaria del gobierno de Gabriel Boric, muchos se preguntan qué pasará con el negocio de los arriendos que se ven afectados por las disposiciones del proyecto. La oportunidad sigue vigente, según expertos, pero el detalle se verá en la posición del inversionista tanto en la tabla de contribuyentes como en la dinámica de arrendadores y arrendatarios.

Entre las múltiples normativas de la reforma está la que elimina la exención del pago de impuesto por los arriendos percibidos de viviendas DFL-2. Hoy en día, los contribuyentes pueden deducir de su impuesto a la renta (global complementario) la ganancia de hasta dos de estas propiedades.

La reforma también permitiría a una persona deducir de su base de impuestos anuales el gasto realizado en el pago de arriendo, con un tope de hasta $ 450 mil mensuales, lo que podría llevar a quienes se ubican en los tramos más bajos del impuesto a la renta a quedar exentas. El impuesto de segunda categoría se paga sobre los $ 770 mil mensuales.

Según un informe del Observatorio del Contexto Económico (OCEC) de la U. Diego Portales, un 23,1% del total de los hogares en Chile se verían beneficiados con esto último, aunque solo el 45,1% de este grupo pertenece al segmento de clase media.

Negocio en pie

En general, las fuentes consultadas ven que el negocio de los arriendos sigue siendo una buena alternativa para asegurarse un ingreso estable de cara al futuro.

"El mercado de rentas inmobiliarias mantiene su atractivo y, me atrevo a conjeturar, con una tendencia moderada al alza en los precios, independientemente de la discusión tributaria", dijo Alejandro Guzmán, docente de inversión inmobiliaria de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile.

"Desde el punto de vista de la oferta inmobiliaria, vemos menores permisos de edificación y el replanteamiento de la ejecución de proyectos, lo que incide negativamente en la disponibilidad de inmuebles. Si a ello se suman tasas de interés más altas y la tendencia inflacionaria, entonces menos potenciales compradores tienen acceso a la vivienda", explicó.

La gerenta comercial de JetBrokers, Carolina Uribe, sostuvo por su parte que "el tema de las propiedades se mantiene bastante firme", ya que este tipo de inversión "está protegido contra la inflación a través de la UF y se le hace cercano a la clase media".

El CEO de Inversión Fácil, Cristián Lecaros, conincide en que "la inversión inmobiliaria va a seguir siendo un área segura y rentable, sobre todo por las plusvalías proyectadas para el futuro", y recalca que las oportunidades se mantendrán respaldadas por un déficit de entre 600 mil a 700 mil viviendas.

Guzmán reparó en que los beneficios para el arrendatario dependerán de si rondan la línea que separa al tramo exento de la sección que sí paga el impuesto a la renta, y estimó que "dado que la demanda es mucho mayor que la oferta, el mercado puede tener ajustes de corto plazo, pero en el largo plazo la rentabilidad seguirá siendo atractiva".

"Una opción muy interesante para la gente es comprar propiedades, ponerlas en arriendo y uno arrendar en el lugar donde de verdad quiere vivir", propuso Uribe, aunque indicó que esto desafía el clásico paradigma de la casa propia.

"Como la reforma, por una parte, pide que uno pague impuesto por sobre los $ 770 mil, pero por otra te permite desgravarte del tema del arriendo a través del global complementario, uno puede comprar en un lugar y pagar impuestos por arrendarlo a otras personas, pero al mismo tiempo deducir esos impuestos por el global complementario del lugar donde uno está arrendando", explicó.

En cuanto a las posibilidades de vender el inmueble a futuro, Lecaros señaló que "el efecto de la plusvalía es grande todavía en la rentabilidad del activo versus el pie que uno pone".

El experto se apoya principalmente en que, hasta ahora, la reforma no toca el mayor valor de las 8 mil UF. "Si compro una propiedad a 1.000 UF, la vendo a 9 mil UF y gano 8 mil UF, estas últimas son libres de impuesto. Ese beneficio tributario es muy potente a la hora de vender, dado que el inversionista tiene una plusvalía garantizada por varios años", explicó.

Efectos de la reforma

El socio de Póliza Gestión Inmobiliaria, Sebastián Hudson, citó por su parte el escenario donde se elimina la exención por rentas de viviendas DFL-2. "Asumiendo que la gran mayoría de los inversionistas hormiga tienen ingresos menores a los $ 4 millones mensuales, los ingresos por concepto de arriendo deberán soportar una mayor carga de tributación", sostuvo.

"Sin embargo, no debiesen incrementar su renta de forma sustancial y se mantendrán tributando dentro de los cuatro primeros tramos del global complementario que va desde una 0% a un 13,5%, lo que no presentará una gran variación en la tasa de capitalización de los departamentos, pero sí los hace menos atractivos como inversión", explicó.

Y ya a nivel de mercado, señaló que "habrá una presión a la baja de los valores de venta, buscando mantener las tasas de capitalización cercanas al 5% y, por el otro lado, habrá presión sobre los arriendos para compensar la baja en la misma".

En relación a la normativa que eliminaría las exenciones de impuestos a la herencia, asignaciones y donaciones, Hudson advirtió que esta "aleja la posibilidad de las familias de traspasar este tipo de activos, perjudicando la certeza de la vivienda propia para muchas familias vulnerables que no tendrán cómo enfrentar este impuesto al momento de recibirlo en herencia", advirtió Hudson.

Los inversionistas se mantienen atento a los posibles cambios que pueda sufrir la reforma, ya que le espera un largo tránsito por el Congreso antes de materializarse.