Una ofensiva sin tregua. Así podría definirse la batalla que desde hace meses libran los desarrolladores de proyectos de predios rurales, luego de que diversas autoridades del actual gobierno pusieran sobre la mesa la intención declarada de regular y restringir las subdivisiones de estos predios que han dado origen a las famosas parcelas de 5 mil metros.

En la corta historia de este conflicto ha ocurrido de todo: los desarrolladores se organizaron en el gremio Chile Rural; el gobierno anunció el envío de un proyecto de ley para regular de manera distinta estas parcelaciones hechas históricamente al amparo del DL 3.516; y entremedio, el conflicto escaló a la justicia en octubre del año pasado, cuando la entidad gremial -asesorada por el abogado Felipe Riesco- estampó una demanda de nulidad de derecho público cuestionando la validez de dos instructivos emanados del SAG y del Minagri, que buscaban detener la tramitación de certificados de proyectos de subdivisión de predios rústicos, en aquellos casos en que se advirtiera que el proyecto involucraba un eventual cambio de destino.

Pero pese a una medida precautoria concedida por la justicia que suspendió aquellos instructivos, el escenario judicial se ha seguido complejizando. 

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El último capítulo se escribió precisamente esta semana, luego de que nuevamente el gremio estampara en la justicia otra demanda de nulidad de derecho público que se dirige, otra vez, contra un dictamen del SAG, el Ordinario N° 4.201, de diciembre pasado. 

En lo medular, el escrito patrocinado por el mismo abogado Felipe Riesco plantea que ese nuevo instructivo dirigido a los directores regionales del SAG, si bien en apariencia buscaba precisar aquellas cautelares, en los hechos y bajo el argumento de que al SAG le asiste el deber de coordinación, instruye que se deben solicitar informes a otros órganos públicos en el contexto de las solicitudes de certificaciones de subdivisión predial.

“De una forma oblicua y con una falsa apariencia de juridicidad, la Dirección Nacional del SAG mantiene su actuar antijurídico, incorporando requisitos, calificaciones y etapas al procedimiento de certificación distintos a los que prevé el DL N°3.516, de 1980. Lo anterior, en términos muy similares a las ilegalidades denunciadas respecto del Ordinario N°637 y Circular N°475”, precisa la nueva arremetida legal. 

En el texto se detalla que con ello, se instruye a las direcciones regionales del SAG realizar trámites que en derecho son excepcionales y esas reparticiones podrían decidir discrecionalmente que no certificarán una subdivisión por considerar que se generaría un núcleo urbano, abusando de una normativa que además no está pensada para actos administrativos de efectos particulares. La acción legal precisa que se han generado perjuicios, y que entorpece “el lícito ejercicio de la actividad económica, consistente en la libre subdivisión de predios rústicos en conformidad al DL 3.516”. 

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Bajas en el negocio

¿Por qué esta nueva arremetida? Porque en estos meses desde que se desató el conflicto, varios desarrolladores ya han ido dando muestra de que un trámite -la certificación de subdivisión- que debe tardar 20 días hábiles está tardando meses por parte del SAG, generando una suspensión del procedimiento encubierta.

Patricio Álvarez, presidente de Chile Rural.

Una pista de este problema ya se había dado en dos acciones penales presentadas en la región de Aysén este año patrocinadas por el exfiscal Carlos Gajardo, en contra de funcionarios del SAG regional. Una, de la compañía Green Capital, en una acción radicada en el Juzgado de Letras de Cochrane, y la otra es de Refugio Pollux, en el Juzgado de Garantía de Coyhaique, ambas por abusos contra particulares, por la tardanza en resolver.

“Hoy se están tomando por lo bajo seis meses”, dice Patricio Álvarez Poupin, gestor de Inmobiliaria Chicureo y además presidente del gremio Chile Rural, quien detalla que en su caso sí les ha bajado la demanda en 30%, y que de 10 proyectos en carpeta, botó cinco, o sea, que no los va a hacer.

Previo a esta nueva acción legal, el SAG fue consultado por la efectividad de la demora en estas tramitaciones y sus causas, entre otras materias relacionadas con este tema, pero no hubo respuesta.  

Otros desarrolladores se salieron del negocio.

Después de 30 años haciendo loteos de bajo costo para personas de escasos recursos, como los denomina, Patricia Muñoz, gestora de Neo Alerce, dejó la actividad. Tras haber desarrollado 20 proyectos en la zona de Puerto Montt, hoy es tajante y dice que cerró toda la actividad, afectando a unas 30 personas que trabajaban con ella, directa o indirectamente. “Yo dejé de hacer desarrollos. No hice ninguno más, no tengo nada a la venta. Hoy no se puede. El daño que se ha causado por efecto de estas circulares, es que no se puede trabajar en estas condiciones. No me pueden decir ahora que soy irregular si he trabajado 30 años con la misma ley. Es una falta de respeto”, opina. 

Patricia Muñoz, gestora de Neo Alerce.

En su visión, la demanda no se ha caído, porque hay mucha gente que quiere vivir en el campo, “pero hoy hacer un proyecto es meterse en problemas. Mientras no existan reglas claras no hay nada que hacer, porque es un entorno hostil para los emprendedores como nosotros, que no somos grandes, somos gente de clase media”, estima. Ahora espera que haya una buena ley para poder retomar.

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Javier Villarroel Meza, dueño de Inmobiliaria Vive Sur, optó por otro camino y tras recibir la autorización de subdivisión del SAG la semana pasada -luego de un año, dice-, empezó a desarrollar un proyecto piloto en Frutillar, en el que el modelo de negocios es otro, contemplando parcelas agro residenciales. Así, de los 5 mil metros cuadrados de cada lote, 3 mil quedan para cultivo de avellanos y 2 mil para la parte residencial. Para hacerlo viable, están constituyendo una cooperativa agrícola, Terraviva, que es la que va a hacer la gestión de plantación y mantención de los cultivos para los parceleros.

Con todo, Villarroel no esconde su desazón. “Fue bien complicado, siendo que era un proyecto que estaba completamente en línea con la discusión regulatoria. Fue muy trabado”, plantea.

Qué dicen los números

Los números públicos del SAG, a marzo, muestran una caída de las solicitudes de subdivisión predial de 30,5%, y de las tramitaciones, del -6,1%.

Otras cifras aportadas por Portalterreno.com, que se especializa en la oferta de terrenos, muestran números distintos.

Comparados los datos del primer trimestre de este año con igual período de 2022 -el verano es el de mayor movimiento en esta industria, pues coincide con las vacaciones estivales-, la oferta de proyectos inmobiliarios de desarrolladores subió 11%, y la oferta en general (que incluye a corredores y a todo propietario que quiera publicar), subió 49%.

Pero las cotizaciones de proyectos sí cayeron 28%, liderando, por comuna, Puerto Varas y La Serena (ambas -100%), Santo Domingo (-71%), Aysén (-64%), Villarrica (-43%), Los Muermos (-37%), entre otras. Y los precios promedio cayeron 6%.

El fundador de Portalterreno,com, Andrés Sadler, matiza en torno a las causas, desestimando que sea por el ruido generado en torno a esta actividad y la judicialización. “Está bajando por un tema de mercado y no por un asunto legal, la gente está con menos lucas. Lo más probable es que sí hay un efecto (de la discusión jurídica), pero puede que sea mínimo. Hay un efecto del mercado y que la economía está más lenta”, opina. 

Nuevos “diálogos ciudadanos”, facultad a notarios y conservadores generan ruidos, y la “falta de  calle” del Minagri

Este martes en la Comisión de Vivienda del Senado, hubo una nueva audiencia en el marco del trabajo prelegislativo que el Ejecutivo está desarrollando de cara al proyecto de ley con el que espera normar este tema.

Y allí se dieron más luces respecto del tenor de la iniciativa, que en principio busca aumentar el tamaño de las subdivisiones a un mínimo de 2 hectáreas, un aumento de las multas ante un incumplimiento del DL 3.516 al 200% del avalúo del predio, y una regulación a los llamados “conjuntos residenciales rurales”, entre varias medidas, detalló el asesor jurídico del Minagri, Xavier Palominos, quien adelantó también que a nivel de la Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (COMICIVYT) -una instancia de coordinación en ordenamiento del territorio-, “se había acordado desarrollar diálogos ciudadanos” para recibir observaciones a la propuesta.

Pero en la sesión, algunos parlamentarios se mostraron críticos con los contenidos del proyecto, sobre todo el de subir los lotes a 2 hectáreas. 

“Es decirle a una persona de la clase media ‘usted nunca va a tener la posibilidad de vivir en el mundo rural’”, opinó el senador PS Fidel Espinoza, quien preside la comisión de Vivienda. “Aumentamos la brecha social. Yo lo voy a rechazar. Lo he conversado con la bancada de mi partido, y la solución no es aumentar la superficie de las parcelas rurales. Al Minagri le está faltando calle”, acotó su par María José Gatica (RN). 

Otro punto que algunos desarrolladores están comenzando a levantar como alerta es una propuesta del Senado y que está consignada en una minuta explicativa, fechada el 6 de junio, en que restringiría la facultad de los notarios para autorizar las escrituras, y de los conservadores de bienes raíces, para inscribir títulos que directa o indirectamente pudieren implicar el establecimiento de parcelaciones residenciales.

Este punto, dicen fuentes privadas, sería inconstitucional, porque no puede haber grupos que ex ante definan si hay un incumplimiento legal. “Esa discrecionalidad no la puede tener ninguna autoridad del país. Si eso llega a estar, debería haber reserva de constitucionalidad, porque eso está fuera del marco jurídico del país”, dice un parcelero.